Le paiement du loyer

Le montant du loyer peut être fixé librement. Il n'existe aucune règle, comme par exemple une référence à la valeur de l'immeuble ou à son revenu cadastral.

Le montant du loyer peut fortement s'écarter de la valeur locative normale :

• un bailleur peut accepter un loyer beaucoup plus bas : c'est souvent le cas quand il existe des liens familiaux entre bailleur et locataire, ou lorsque le locataire est dans les lieux depuis un très grand nombre d'années ;
• un locataire peut accepter de payer un loyer plus élevé : par exemple, lorsqu'au moment de la conclusion du bail, plusieurs amateurs se sont présentés et le bailleur a choisi celui qui proposait le loyer le plus élevé.

Chaque fois qu'un nouveau bail est conclu, le montant du loyer peut être renégocié sauf s'il s'agit d'un bail de courte durée. Si un bail de courte durée est renouvelé (même pour une durée supérieure à 3 ans) entre les mêmes parties, le loyer initial sera maintenu.

Si l'ancien bail est prorogé entre les mêmes parties, il ne s'agit pas d'un nouveau bail, mais bien d'une continuation de l'ancien bail : dans ce cas, le loyer ne peut pas être modifié. Il peut seulement être indexé ou éventuellement révisé suivant les règles légales. Ces dispositions sont d'application en cas de prorogation automatique (quand le bailleur et le locataire n'ont pas notifié de congé de fin de bail), en cas de prorogation conventionnelle (quand le bailleur et le locataire se sont entendus pour proroger la durée du contrat) ou en cas de prorogation judiciaire (décidée par le juge de paix, s'il existe des circonstances exceptionnelles).

Le loyer peut être adapté au coût de la vie grâce à l'indexation.

Le loyer peut-il toujours être indexé ? Tous les loyers peuvent être indexés pour autant que 2 conditions soient réunies :

• Le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S'il s'agit d'un bail verbal, l'indexation du loyer n'est pas automatique. Si le bailleur et le locataire ont décidé d'exclure la possibilité d'indexer le montant du loyer dans le contrat de bail, les règles d'indexation ne pourront évidemment pas s'appliquer. 
• En Région wallonne, pour indexer le loyer, le contrat de bail doit avoir été enregistré.

Quand le loyer peut-il être indexé ? Le loyer ne peut être indexé qu'1 fois par an, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail. Le bailleur doit vérifier si les conditions d'indexation sont bien réunies et demander à son locataire de payer le montant du nouveau loyer indexé. 

Si la bailleur oublie de demander l'indexation, il pourra le faire plus tard mais le locataire ne sera obligé de payer le loyer indexé que pour les mensualités futures, et pour les 3 mois qui précèdent la demande d'indexation. Si le locataire refuse de payer le montant de l'indexation, le bailleur a 1 an pour en faire la demande en justice. Après ce délai, il y aura prescription.

Comment calculer l'indexation ? L'indexation est une simple règle mathématique proportionnelle (la règle de trois), calculée sur base des fluctuations de l'indice des prix « santé ». La formule est la suivante :

                               Loyer de base x nouvel indice / indice de base

Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail (sans tenir compte des frais et charges)

Nouvel indice = indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail

Indice de base = indice-santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail.

L’indexation ne peut jamais être supérieure au montant déterminé par cette formule.

La révision du loyer est l’adaptation du loyer à l’évolution de la valeur locative du logement en raison de travaux ou de circonstances nouvelles.

Quand peut-on réviser le loyer ? La révision du loyer ne peut être demandée que pour les baux de 9 ans ou plus et uniquement à la fin de chaque période de 3 ans. Attention, en Wallonie, pour réviser le loyer, le bail doit en outre être enregistré !

Si le bailleur et le locataire sont d'accord, pas de problème ! Le montant du loyer peut être revu suivant les termes de l'accord s'il a lieu entre le 9ème et le 6ème mois précédant la fin de chaque triennat. Il n'existe pas de forme particulière pour rédiger cet accord, un simple écrit contresigné par les deux parties suffit.

Mais s'ils ne sont pas d'accord, la révision du loyer doit être demandée au juge de paix. Le juge ne pourra accorder une révision du loyer que s'il constate que la valeur locative normale du bien a évolué :

• d'au moins 20% du loyer à la suite de circonstances nouvelles.
• d'au moins 10% du loyer à la suite de travaux que le bailleur a payés. Les travaux exécutés par le locataire ou les travaux financés par le propriétaire pour rendre l'immeuble conforme aux exigences minimales de qualité ne rentrent pas en ligne de compte pour permettre cette augmentation de loyer.

Le locataire est souvent tenu de payer d'autres montants, en plus de son loyer. Il s'agira par exemple des frais de chauffage, de consommation d'eau, ou des frais des charges communes pour les immeubles à appartements.

Les frais et les charges couvrent l’ensemble des dépenses relatives aux parties communes d’un immeuble et aux services dont peut jouir le preneur.

En principe, les frais et charges se rapportant à la propriété restent à charge du propriétaire (par exemple la participation dans les frais de changement de l'ascenseur) tandis que les charges relatives à l'usage du logement restent à charge du locataire (par exemple, les frais de l'utilisation de cet ascenseur).

Le bailleur a l’obligation de renseigner le preneur lors de la signature du bail sur le montant prévisible des charges. 

Le montant des frais et charges doit toujours faire l'objet d'un décompte séparé du montant du loyer. Le bailleur et le locataire peuvent décider que les charges sont fixées forfaitairement ou doivent correspondre à des charges réelles.

Dans le système forfaitaire, le locataire paie un montant qui ne sera plus réajusté en fonction des consommations réelles. Il ne peut plus y avoir de décompte ultérieur, même si les frais réels de consommation sont manifestement supérieurs ou inférieurs aux forfaits convenus.

Dans le système des frais réels, le bailleur demandera souvent une provision, et, périodiquement, il adresse le décompte précis des consommations au propriétaire, qui pourra réclamer l'excédent de frais de consommation, ou devra restituer le trop-perçu. Le locataire peut demander que les documents justificatifs lui soient produits.

Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire, même si les contrats de bail le prévoient expressément.