Un bail commercial est un bail d'immeuble ou de parties d'immeuble affecté principalement par le locataire ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.
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La durée des baux commerciaux ne peut, en principe pas être inférieure à 9 ans. Un bail commercial de courte durée peut cependant être autorisé pour une durée égale ou inférieure à 1 an. Ce bail de courte durée permet surtout aux pop-up stores de se développer.
Pour être soumis à la loi sur les baux commerciaux, le bail doit porter sur un bien immobilier ou une partie de bien affecté à un commerce ou à un artisanat. Il doit s’agir d’un commerce de détail ou d'un commerce artisanal en contact direct avec le public et non avec les seuls grossistes. L’activité commerciale doit s’exercer dans l’immeuble lui-même. Un plombier dont l’activité commerciale s’exerce essentiellement au domicile de ses clients ne pourra bénéficier de la loi sur les baux commerciaux.
Même lorsque le bail a d’office une durée de 9 ans ou que par l’effet de la loi cette durée s’impose au bailleur, les parties peuvent y mettre fin avant terme.
Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux commerciaux, l’accord des parties sur cette résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge. De cette façon, il n’y a plus de doute quant à la date réelle de l’accord des parties sur la résiliation anticipée du bail.
Si le locataire commercial a régulièrement demander de renouveler son bail et se l’est vu refuser, il a droit, dans certains cas, à une indemnité. Cependant, le propriétaire est autorisé à refuser le renouvellement en invoquant l’un ou l’autre motif légal, le plus souvent moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction.
Si le bailleur justifie le refus de renouvellement par son intention d’affecter les lieux à une destination non commerciale, l’indemnité est d’1 an de loyer. C'est pareil s'il entend procéder à la reconstruction des lieux.
S’il entend lui-même exercer un commerce, l’indemnité est de 2 ans de loyer.
Si le locataire a été évincé au profit d’un tiers enchérisseur, l’indemnité est d’1 an si ce dernier exerce un commerce différent dans les lieux loués et de 2 ans s’il exerce le même commerce que le locataire évincé.
Attention, à chaque fois que sera exercé dans les lieux un commerce similaire, mais qu’il n’en aura pas été fait part à l’ancien locataire, l’indemnité sera portée à 3 ans de loyer, et même davantage si le locataire peut démontrer que le préjudice qui lui a été causé est plus important.
De même, si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins l’intention dont il a fait part à son locataire pour l’évincer, il devra une indemnité de 3 ans majorée de toute somme nécessaire à réparer le préjudice réel du locataire, sauf à justifier d’un motif grave.
Enfin, pour laisser toute latitude au bailleur de reprendre son bien à disposition sans préjudicier le locataire, il pourra toujours refuser le renouvellement, même sans invoquer le moindre motif, pour autant qu’il paie une indemnité de 3 ans de loyer, éventuellement majorée du montant du préjudice réel.
Il existe cependant certains cas où aucune indemnité n’est due. Ainsi, lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour occuper personnellement l’immeuble (de manière non commerciale), cette occupation étant étendue à un certain nombre de personnes proches.
Le refus de renouvellement ne s’accompagne pas d’indemnité en cas de manquements graves du locataire à ses obligations ou en cas d’absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur. Cependant, si le bailleur exerce dans l’immeuble repris un commerce similaire, l’indemnité sera de 2 ou 3 ans de loyer (selon qu’il ait ou non prévenu son locataire de cette intention).
Certaines personnes (ex : un mineur) peuvent également s’opposer au renouvellement du bail si celui-ci a été autorisé sans leur intervention alors qu'ils avaient la libre administration de leur bien.
Enfin, l’indemnité n’est pas due si c’est le bailleur lui-même qui était le propriétaire du fonds de commerce.
La tacite reconduction des baux commerciaux
Le locataire commercial est, en principe, en droit d’obtenir 3 renouvellements, d’une durée de 9 ans chacun, de son bail initial. Le bailleur n’est pas tenu d’y consentir pour autant qu’il paye une indemnité déterminée par la loi.
La demande de renouvellement doit elle-même répondre à certaines conditions :
Il y a lieu d’être très attentif à respecter ces conditions, en telle sorte qu’il sera toujours plus prudent de confier la rédaction de cette demande à un professionnel.
Si le locataire a oublié d’adresser au bailleur sa demande de renouvellement dans les délais ou dans les formes requises, il devra en principe quitter les lieux sauf si il obtient l'accord du bailleur de rester.
Dans cette hypothèse, le bailleur aura toujours la faculté de notifier à son locataire "à durée indéterminée" un congé de 18 mois au minimum.
Mais, toujours dans ce cas, le locataire pourra solliciter auprès de son bailleur entre le 18e et le 15e mois qui précède l’échéance de ce congé, le renouvellement du bail. Observons encore que le bail tacitement reconduit répond aux clauses et conditions de l’ancien bail.
La cession d’un bail commercial est un contrat par lequel le locataire d’un local commercial, appelé cédant, transmet son contrat de location à une autre personne, appelée cessionnaire. Le cédant transfère ainsi les droits et obligations du contrat de bail au cessionnaire. Cette transmission peut également avoir lieu en même temps que la cession du fonds de commerce. Cela permet notamment au nouveau locataire d’éviter une procédure plus longue et compliquée de conclusion d’un nouveau bail commercial.
