Bail verbal ou bail écrit ?
Un contrat de bail est valable dès qu'il y a un accord du propriétaire sur le logement et sur le prix.
Tout bail d'habitation doit être fait par écrit. Un bail verbal reste néanmoins valable mais il ne permet pas toujours de savoir ce que les parties ont exactement décidé : cela peut donner lieu à beaucoup de discussions qui auraient pu être évitées. La rédaction d'un écrit est, dès lors, une quasi-nécessité.
Si le bail est écrit, il doit être rédigé en autant d'exemplaires que de parties signataires. S'il y a un bailleur et un locataire, le bail devra être rédigé en 2 exemplaires.De plus, il faut prévoir un exemplaire complémentaire, qui sera remis à l'administration, lors de l'enregistrement du bail.
Chacun des exemplaires doit être identique. Une photocopie est autorisée seulement si chaque document est signé à la main.
Bail sous seing privé ou bail notarié ?
Un contrat de bail peut être signé directement entre le propriétaire et le locataire. Il s'agira dans ce cas d'un "bail sous seing privé".
Dans certains cas, il se peut que la loi impose de passer par un notaire pour signer le bail. C'est le cas lorsque le bail est conclu pour une durée de plus de 9 ans. On parle alors de "bail notarié". Toutefois, même lorsque la loi ne l'exige pas, les propriétaires et locataires peuvent demander la signature d'un bail notarié qui leur donnera plus de garanties.
Si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire risque d'être confronté à une lourde procédure. Pour récupérer ce qui lui est dû, il devra s'adresser au juge de paix pour appeler son locataire en conciliation. En l'absence d'un accord, il faurda obtenir un jugement condamnant le locataire à lui payer les arriérés. La procédure peut être très longue, fastidieuse et coûteuse (délais d'introduction de l'affaire, remises, vacances judiciaires, obtention d'une nouvelle fixation, opposition du locataire qui n'a pas comparu, délai de signification du jugement, sans compter les délais d'une procédure d'appel si celle-ci est introduite). Au terme de toute cette procédure, le propriétaire aura enfin un titre définitif qui lui permettra de récupérer les arriérés de loyer, en s'adressant à un huissier de justice. Entre-temps, le locataire occupera toujours l'immeuble, parfois sans payer son loyer.
Lorsque le bail est rédigé dans la forme d'un acte notarié, toute cette procédure peut être évitée. L'acte a force exécutoire, c'est-à-dire qu'en cas de défaut de paiement de loyer, le propriétaire pourra s'adresser directement à l'huissier de justice pour récupérer ce qui lui est dû.
De plus, un contrat de bail notarié vous garantit la sécurité juridique. Il offre aux parties la possibilité de disposer d'un contrat équilibré, correctement rédigé et à peu de frais par un juriste avisé.
La rédaction d'un bail
Il existe un bail dès qu'il y a accord du propriétaire ou du locataire sur la détermination des locaux loués et le montant du loyer. Bien entendu, il faut que les parties soient juridiquement capables de s'engager.
Les baux d'habitation doivent contenir au minimum :
- l'identité du preneur et du bailleur ;
- la date de prise de cours du bail ;
- la durée du bail;
- le type de bail (résidence principale ou étudiant par exemple) ;
- la désignation de tous les locaux et parties d'immeubles loués ;
- le montant du loyer hors charges ;
- le montant des charges communes éventuelles ;
- le montant des charges privatives (si elles sont forfaitaires) ;
- le mode de calcul des charges et la répartition effectuée, dans le cas d'un immeuble où il y a plusieurs logements et si le montant des charges n'est pas forfaitaire ;
- l'existence de compteurs individuels ou collectifs.
L'enregistrement du contrat de bail
L'enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire, imposée par le code des droits d'enregistrement, qui permet de donner à votre bail une date certaine et le rendre opposable à tous.
Cela signifie que personne ne pourra contester l'existence du contrat. Un acte notarié a toujours une date certaine contrairement à un bail verbal. Toute personne sera tenue de respecter le bail. C'est particulièrement important en cas de vente/achat d'un bien loué afin de protéger le locataire.
Pour en savoir plus sur l'enregistrement du contrat de bail, cliquez ici.
État du bien loué
Pour qu’un logement soit conforme, il doit respecter l’ensemble des exigences minimales de sécurité (ex : stabilité du bâtiment, conformité des installations électriques et de gaz, raccordement aux égouts, etc.), salubrité (ex : absence d’humidité et d’infiltrations) et d’équipement minimal (ex : équipements électriques, sanitaires et de chauffage).
En ce qui concerne les réparations et les entretiens, le locataire doit effectuer les travaux d’entretiens et de réparations sauf en cas de vétusté ou de force majeure. Le bailleur, quant à lui, effectue toutes les autres réparations comme par exemple, le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réparation du toit. Vous pouvez consulter une liste des réparations et entretiens établie pour Bruxelles et pour la Wallonie.
À la fin du bail, le locataire devra restituer l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait au début du bail. Pour cette raison, il est utile de rédiger un état des lieux : un document qui contient la description détaillée de l'état dans lequel se trouve le logement au début ou à la fin du bail.
La Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale ont développé un modèle-type d'état des lieux, que vous pouvez télécharger ici :
Pour en savoir plus sur l'état du bien loué, cliquez ici.
