Quand le bail est arrivé à terme, il peut toujours faire l'objet d'une prorogation. Il existe trois situations dans lesquelles la prorogation peut avoir lieu :
Prorogation à l’échéance du terme
- Bail de longue durée (supérieur à 9 ans) : faute de congé, le bail sera prorogé pour une nouvelle période de 3 ans, aux mêmes conditions que celles qui étaient prévues dans le bail initial.
- Bail de 9 ans : à défaut de congé, le bail sera automatiquement prolongé pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions. Le propriétaire et le locataire peuvent alors mettre fin au bail tous les trois ans, sans devoir donner de justification et sans devoir payer d'indemnité, mais en respectant toujours le congé prévu.
- Bail de courte durée : à défaut de congé, le bail se poursuit également. Il peut être prorogé 2 fois, par écrit, aux mêmes conditions, pour autant que la durée totale des deux contrats ne dépasse pas 3 ans.
En cas de prorogation, les conditions du bail (notamment, le loyer) ne peuvent être différentes de celles du bail initial.
Prorogation amiable (conventionnelle)
Dans ce cas, les parties déterminent la durée de la prorogation comme elles le souhaitent.
Exemple : un travailleur étranger en poste en Belgique loue un appartement. Le bail a été conclu pour 9 ans, représentant exactement la période de sa mission en Belgique. Plus de 6 mois avant l'expiration de son bail, son propriétaire lui a notifié le congé. À ce moment, il apprend que sa mission devra durer 3 mois de plus. Il pourra demander la prorogation de son bail.
Le bailleur et le preneur peuvent se mettre d'accord à l'amiable sur les conditions de la prorogation. Si le bailleur et le locataire s'accordent, ils peuvent bien entendu conclure une convention de prorogation; à défaut d'accord, le locataire pourra demander l'intervention du juge de paix qui pourrait l'accorder pour la période qu'il déterminera (prorogation judiciaire dans ce cas).
À la fin de la période de prorogation, il ne faudra plus donner de congé : le bail prendra immédiatement fin, sans autre formalité.
Prorogation pour circonstances exceptionnelles
Le bail peut être prorogé si des circonstances exceptionnelles l'exigent. le preneur doit pouvoir justifier de "circonstances exceptionnelles", à savoir des circonstances qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Exemples : divorce, perte d’emploi, maladie du preneur, son grand âge, etc.
La demande de prorogation doit être demandée au bailleur par lettre recommandée, au plus tard 1 mois avant l'échéance du bail. Si le bailleur est d’accord, les parties conviennent librement de la durée de la prorogation. Si le bailleur refuse, le juge tranche en tenant compte de l’intérêt des deux parties (voir plus bas : prorogation judiciaire).
Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, aux mêmes conditions, pour des motifs identiques ou non.
À défaut d'accord, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge de paix du canton de la situation du logement. Le juge tranchera en tenant compte des intérêts des parties. Le juge qui octroie la prorogation peut également, s'il l'estime équitable, accorder au bailleur une augmentation de loyer et, si le congé a été donné sans motif et moyennant le versement d'une indemnité, réduire ou supprimer l'indemnité.
Le juge doit aussi tenir compte de l'intérêt du bailleur, de sa situation personnelle et des désavantages qu'un maintien du preneur dans les lieux peut entrainer pour lui, comme par exemple, l'inconvénient pour le bailleur de payer lui-même un loyer plus élevé en attendant de pouvoir occuper personnellement son bien.
À titre d'exemples, les situations suivantes pourraient être considérées comme exceptionnelles :
- une dame âgée avait trouvé une maison de repos où elle pouvait s'installer à la fin du bail, mais la chambre qui lui était destinée n'était pas immédiatement disponible ;
- un locataire a été victime d'un grave accident de la route, deux mois avant l'expiration du congé de fin de bail, et les blessures qu'il a encourues nécessitent une longue hospitalisation et un repos total supplémentaire ;
- le locataire a acheté un logement en construction, mais les travaux ont subi beaucoup de retard à la suite d'une longue période de gel pendant un hiver particulièrement rigoureux ;
- une dame enceinte vit seule et sa grossesse nécessite un repos total ;
- un travailleur étranger vivant en Belgique uniquement le temps de l'exécution de son contrat de travail, voit que sa mission professionnelle est prolongée de deux mois, alors qu'il ne pouvait pas s'y attendre.
Par contre, les difficultés causées par le locataire lui-même ne peuvent pas être considérées comme exceptionnelles. Exemples :
- le retard apporté à la construction de la nouvelle maison du locataire qui a préféré partir 3 mois en vacances, plutôt que de terminer son immeuble ;
- le locataire handicapé ne peut se prévaloir de son handicap s'il existait déjà au moment de la conclusion du bail ;
- l'appréciation du caractère exceptionnel est avant tout une question de fait que le juge appréciera en tenant compte des intérêts du locataire, mais aussi du bailleur.
