Garantie locative : obligations du locataire et transfert lors de la vente

Quelles formes peut prendre la garantie locative ?

Lorsqu’une garantie locative est prévue dans le contrat de bail, elle peut prendre 3 formes selon ce que décide le locataire :

• Un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une banque, sur lequel la garantie est payée en une seule fois. Cette garantie ne peut alors excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.

• Une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie. Il s'engage alors à reconstituer totalement cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de 3 ans. La garantie équivaut à 3 mois de loyer maximum. L’institution bancaire devra être celle auprès de laquelle le locataire dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

• Une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Dans ce cas, c’est le CPAS lui-même qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder 3 mois de loyer.

Qu'en est-il de la garantie locative en cas de vente de l'immeuble loué ?

Le nouveau propriétaire doit respecter les droits et les obligations de l'ancien propriétaire, à l'égard du locataire de l'immeuble. C'est donc l'acquéreur qui devra bénéficier de la garantie versée au vendeur, et qui devra en rendre compte à l'acquéreur.

Le transfert de la garantie à l'acquéreur se fera généralement le jour de la signature de l'acte notarié. L'acquéreur et le vendeur doivent régler ensemble les modalités de transfert. Souvent, dans le cadre des services qu'il rend volontiers à sa clientèle, le notaire se proposera de s'en occuper.

S'il s'agit d'une garantie bancaire ou d'un compte bloqué, il suffira de notifier à l'institution financière l'accord du vendeur, et d'indiquer le nom du nouveau propriétaire. S'il s'agit d'une garantie versée en espèces, le vendeur devra la remettre à l'acquéreur: le transfert pourrait éventuellement s'opérer par prélèvement sur le prix remis au vendeur.

L'acquéreur devra cependant être très attentif à l'obligation de blocage de la garantie sur un compte bancaire: si le vendeur a conservé les sommes en espèces, le locataire pourra demander les intérêts : à qui ? Au vendeur ou à l'acquéreur ? Pour éviter toute discussion, il vaut mieux tout prévoir dans le compromis de vente. Il est donc prudent de mentionner dans le compromis la situation locative précise, avec les modalités relatives aux garanties versées.