Décès du bailleur
Lorsque les héritiers succèdent au défunt, ils reprennent ses droits et doivent respecter ses obligations. Ils doivent donc laisser le locataire profiter paisiblement du bien et veiller à effectuer les réparations nécessaires. Ils doivent aussi respecter le terme du bail, comme le défunt devait le faire.
En pratique, les héritiers devraient prendre contact avec les locataires le plus tôt possible pour se faire connaître et pour leur communiquer les nouvelles instructions pour le paiement du loyer. Ils ont tout intérêt à désigner ensemble un mandataire qui sera chargé de régler tous les problèmes qui pourraient exister. De leur côté, les locataires pourront exiger une preuve de la dévolution de la succession pour savoir avec précision qui sont les nouveaux propriétaires, et une copie du mandat si les héritiers ont nommé un mandataire. Si les locataires désirent signifier un renon aux héritiers, ils devront notifier séparément le congé à chacun des héritiers.
Rappelons toutefois que, si, parmi les héritiers, il y en a un qui recueille l'usufruit de la totalité de l'immeuble loué (par exemple le conjoint survivant), c'est lui seul qui aura la jouissance du bien, et c'est seulement avec lui que les locataires devront traiter.
Décès du locataire
Si le locataire décède, ses droits reviennent à sa succession. Ses héritiers pourront donc continuer à occuper l'immeuble, aux mêmes conditions de loyer, mais ils seront également tenus à toutes les obligations découlant du bail (paiement du loyer, entretien du bien).
Si les héritiers du locataire souhaitent donner leur renon, ils devront tous l'adresser au bailleur : le congé éventuellement donné par l'un d'entre eux ne lie pas les autres.
La situation est beaucoup plus complexe lorsque le locataire décède sans laisser d'héritier connu. S'il s'avère que la succession du locataire est vacante, toute personne intéressée (dont, bien entendu, le bailleur) peut s'adresser au tribunal de première instance ou au juge de paix du lieu du bien.
Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail sans préavis ni indemnité et sans qu'il soit nécessaire de recourir préalablement au juge si les lieux ne doivent pas être occupés par les membres du ménage du preneur et que les loyers et/ou charges demeurent impayé(e)s durant au moins 2 mois. Les héritiers du preneur ont donc tout intérêt à réagir avant l'expiration de ce délai.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation en respectant les règles du dépôt. Il peut aussi faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus. Il devra introduire cette demande devant le juge de paix par une requête unilatérale.
Le bail peut être résilié 3 mois après le décès du locataire sans préavis ni indemnité.
Tout locataire domicilié dans les lieux loués depuis plus de 6 mois à la date du décès du locataire disposera d'un délai d'1 mois prenant cours à dater du décès pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur dispose d’un délai d’1 mois pour accepter ou refuser cette décision.
Si l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du locataire, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail sans préavis ou indemnité (moyennant un constat par un huissier).
Si l’habitation est inoccupée mais toujours garnie des biens du locataire décédé, le bailleur peut faire appel à un huissier pour réaliser un inventaire des biens.
Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix.
