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Caractéristiques du bail de résidence principale
Trois conditions doivent être remplies pour que le droit du bail de résidence principale s'applique à un contrat de location :
- Il doit s’agir d’un bail d'habitation.
- Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.
- Le bailleur doit marquer son accord sur l'affectation du logement à la résidence principale.
Si le bien loué change d'affectation (par exemple : le locataire y installe ses bureaux, mais n'y réside plus), le bail reste valable, pour sa durée et le montant du loyer, mais la protection relative à la résidence principale ne joue plus.
Le bailleur peut-il interdire au preneur d'affecter le logement à sa résidence principale ? Oui, mais pour que cette interdiction soit valable, 2 mentions obligatoires doivent être indiquées dans le bail :
- une justification expresse et sérieuse (par exemple une habitation de vacances qui ne peut pas servir à autre chose) ;
- l'indication de l'adresse où le preneur aura sa résidence principale pendant la durée du bail.
Conséquences
La qualification de "résidence principale" du logement loué a beaucoup d'importance : la loi protège les locataires notamment au niveau de l'état du logement (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, les contrats de rénovation, la durée du bail, les congés et préavis, les prorogations éventuelles...). Les bailleurs et locataires doivent donc être particulièrement attentifs !
Durée du bail
Il n'existe plus de bail à durée indéterminée. Désormais, tous les baux ont une durée déterminée.
Il a fallu trouver un équilibre entre les intérêts de chacun, et, pour ces raisons, la loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale.
Il existe cependant des exceptions :
- les baux de courte durée (pour une durée inférieure à 3 ans) ;
- les baux de longue durée (supérieure à 9 ans) ;
- les baux à vie (jusqu’au décès du locataire) réglementés par des dispositions spéciales).
