Exigences minimales de sécurité et de salubrité
Pour qu’un logement soit conforme, il doit respecter l’ensemble des exigences minimales de sécurité (ex : stabilité du bâtiment, conformité des installations électriques et de gaz, raccordement aux égouts, etc.), salubrité (ex : absence d’humidité et d’infiltrations) et d’équipement minimal (ex : équipements électriques, sanitaires et de chauffage).
Cela ne signifie pas que l'immeuble soit équipé des installations les plus modernes, mais il doit être sûr, décent, ne pas être dangereux ou être atteint de vices qui pourraient nuire à la santé des occupants. Dans cette optique, les Régions ont décidé d'imposer le placement de détecteurs de fumée (l'installation est à charge du bailleur, tandis que le locataire est tenu de les entretenir). Par ailleurs, le locataire doit également disposer d’une assurance incendie. Cette assurance ne fait pas double emploi avec celle du bailleur qui couvre la reconstruction du bien.
Si le bailleur ne respecte pas ces obligations, le locataire pourra soit exiger l'exécution des travaux nécessaire pour répondre à ces exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, ou soit, demander la résolution du bail avec éventuellement des dommages et intérêts.
Travaux d'entretien et de réparations
En ce qui concerne les réparations et les entretiens, le locataire doit effectuer les travaux d’entretien et de réparation sauf en cas de vétusté ou de force majeure. Par exemple, en tant que locataire vous devrez payer vous-même l’entretien et le contrôle de la chaudière, le détartrage des robinets, le remplacement des ampoules, le cirage ou l’huilage du parquet, etc. Vous serez également tenu de réparer ce qui a été causé par un comportement fautif de votre part. Le bailleur, quant à lui, effectue toutes les autres réparations comme par exemple, le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réparation du toit. Vous pouvez consulter une liste des réparations et entretiens établie pour Bruxelles et pour la Wallonie.
Si jamais des réparations sont à prévoir en urgence, sachez que vous pouvez demander une réduction du loyer si ceux-ci durent plus de 40 jours ou une résiliation du bail si le bien devient inhabitable. Si les travaux ont pour objectif d’améliorer la performance énergétique du bien ou faciliter la vie d’un locataire en situation de handicap, une augmentation du loyer pourrait être décidée au plus tard 1 mois avant l’exécution des travaux.
Etat des lieux du bien loué
À la fin du bail, le locataire devra restituer l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait au début du bail. Pour cette raison, il est utile de rédiger un état des lieux : un document qui contient la description détaillée de l'état dans lequel se trouve le logement au début ou à la fin du bail. Le locataire et le bailleur peuvent établir eux-mêmes ce document mais vous pouvez également faire appel à un expert pour plus de sécurité. Les honoraires de ce dernier seront alors partagés entre les parties.
Pour être valable, l'état des lieux devra être daté et signé par chacune des partie. Vous devez donc être présent (ou être représenté). Pour être utile, il devra être le plus détaillé possible. Une clause reprenant que l'immeuble est loué en bon état d'entretien, bien connu du locataire, ne peut en aucun cas remplacer un état des lieux !
L'état des lieux d'entrée est dressé au plus tard au moment où le locataire prend possession des lieux loués. Le délai maximum pour l'établir est d'1 mois. L’état des lieux de sortie est réalisé après le déménagement du locataire. Il détermine les dégradations ou manquements imputables au locataire et chiffre la compensation financière.
La Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale ont développé un modèle-type d'état des lieux, que vous pouvez télécharger ici :
