Cession du droit de préemption

Le locataire peut céder son droit de préemption à un tiers pour la totalité ou pour partie. Lors d'une vente de gré à gré ou d'une vente publique, le locataire et le tiers doivent notifier ensemble cette cession au propriétaire. Ce dernier peut exiger que le tiers bénéficiaire fournisse une caution. Lorsque le droit de préemption est cédé, le bail est renouvelé au profit du locataire à partir du premier anniversaire de l'entrée en jouissance du locataire qui suit la date d'acquisition par le tiers bénéficiaire. Le locataire qui a cédé son droit de préemption ne peut pas céder l'exploitation du bien à un tiers pendant une période de 9 années prenant cours à dater de l'entrée en vigueur du nouveau bail, si ce n'est à son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints et aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, ou sauf autorisation préalable accordée par le juge de paix en cas de motif sérieux. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction, il est tenu de verser au vendeur une indemnité équivalente à 50 % du prix de vente du bien, outre les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.

Exceptions

Le locataire ne dispose pas du droit de préemption :

- si le bien n'est pas exploité personnellement par lui, son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants, etc.

- s'il a atteint l’âge légal de la pension, bénéficie d’une pension de retraite ou de survie et n’a pas de proches (descendants, enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal, etc.) pour poursuivre l’exploitation,

- en cas de vente du bien au conjoint, au cohabitant légal, aux descendants, etc. du propriétaire, achetant pour leur propre compte et pour autant qu'il n'y ait pas revente dans les deux ans (sauf s'il est lui-même le conjoint ou le descendant ou un conjoint d'un descendant du propriétaire),

- en cas de vente à une administration publique ou une personne de droit public, à des fins d'intérêt général,

- en cas de vente aux personnes devenues propriétaires en vertu d'une succession ou déjà propriétaires au moment de la conclusion du bail à ferme ou devenues propriétaires durant le bail à 'ferme sans que le locataire n'exerce son droit de préemption,

- lorsque le bien a fait l'objet d'une promesse de vente antérieure à la conclusion du bail à ferme,

- si le locataire a déjà donné congé,

- en cas de vente d'un bien considéré comme terrain à bâtir ou terrain industriel dans les hypothèses prévues par la loi,

- en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique par une administration publique,

- lorsque les parties ont mis fin au bail en cours et que leur accord a été constaté par acte authentique ou déclaration faite devant le juge de paix,

- en cas de motifs sérieux invoqués par le propriétaire devant le juge de paix, préalablement à la vente, en vue d'être autorisé à vendre le bien sans que le locataire ne puisse exercer son droit de préemption.

Indemnisations

Si son droit de préemption n'est pas respecté, le locataire a le choix entre deux actions : l'action en retrait et subrogation et l'action en indemnisation. Ces deux actions doivent être exercées dans les 3 mois de l'adjudication (vente publique) ou de la notification de l'acte de vente faite au locataire (vente de gré à gré). Si l'acte de vente ne lui a pas été notifié, le délai pour intenter une action est de 2 années.

L'action en retrait et subrogation permet au locataire, en cas de non-respect de son droit de préemption, d'être remplacé à l'acquéreur. Cette action doit être intentée contre le vendeur et l'acquéreur initial. Le locataire devra alors rembourser à l'acquéreur le prix que celui-ci a payé et les frais de l'acte de subrogation qui sera reçu par un notaire. Le locataire peut également préférer à cette action l'action en indemnisation afin d'obtenir une indemnité équivalente à 20 % du prix de vente.