Les servitudes

Différentes sortes de servitudes

Il existe des servitudes de toutes sortes mais elles peuvent être classées en 3 catégories suivant leur origine : les servitudes naturelles, les servitudes légales et les servitudes créées par les hommes.

Situation des propriétaires

• Le propriétaire de l'immeuble à qui profite la servitude peut en profiter, mais il ne peut rien faire pour aggraver la situation de l'autre immeuble : celui qui a un droit de passage au profit d'une propriété, ne peut pas le changer au profit de plusieurs propriétés différentes, ou celui qui a une servitude de vue pour une fenêtre ne peut pas en percer trois.

• De même, le propriétaire de l'immeuble sur lequel la servitude est établie ne peut rien faire pour réduire l'usage de la servitude. 

Vendre un bien affecté d'une servitude ?

Il est de la responsabilité du propriétaire qui vend de signaler l’existence de toute servitude dont il aura la connaissance. Chaque propriétaire pourra cependant se défendre contre les abus provoqués par les agissements de l'autre.

La servitude est un droit relatif à l'immeuble. Dès lors, en cas de vente, l'acquéreur pourra en profiter ou devra les respecter. Pour cette raison, les actes notariés reprennent une clause d'après laquelle l'acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes.

Souvent, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s'engagent entre eux. Pour cette raison, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.

Comment se termine une servitude ?

Une servitude peut se créer par une convention ou par prescription. Bien entendu, elle peut s'éteindre de la même manière.

Si le terrain sur lequel s'exerçait un ancien droit de passage n’a plus servi depuis plus de 30 ans, ce droit n'existe plus. De même, des propriétaires voisins peuvent annuler une servitude de vue en murant les ouvertures pratiquées dans les murs mitoyens. Un propriétaire peut renoncer à son droit : par exemple au droit de puiser de l'eau dans le puit se trouvant dans le jardin du voisin.

Une servitude peut aussi s'éteindre parce qu'elle n'a plus d'intérêt : une même personne devient propriétaire de tous les terrains pour lesquels existait un droit de passage, ou les maisons voisines grevées d'une servitude d'écoulement réciproque des eaux sont démolies.