L'emphytéose permet à celui qui en bénéficie (appelé emphytéote) d’avoir le plein usage d'un bien immobilier appartenant à une autre personne (appelé le bailleur emphytéotique). L'emphytéose, d'une durée minimale de 15 années et maximale de 99 années, est souvent utilisée pour des raisons fiscales.
La réforme en droit immobilier a modifié quelques éléments liés à l’emphytéose. Auparavant, il était obligatoire de verser, à intervalles réguliers, une somme d'argent appelée redevance ou canon. Cette somme, en pratique, revenait souvent à 1€ symbolique. L’obligation a alors été supprimée.
De plus, la durée minimale du droit d’emphytéose a été réduite de 27 à 15 ans. Le droit d’emphytéose peut être renouvelé si vous et votre bailleur vous êtes mis d’accord. Il faut alors signer un nouvel accord, avec toutes les conséquences civiles et fiscales que cela implique.
Il ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble (sans tenir compte de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure). Il peut, par contre, modifier la destination de l’immeuble, sauf si le contrat signé avec le bailleur emphytéotique l’interdit.
Cela signifie que l’emphytéote dispose d’une large marge de manœuvre. Il peut par exemple réaliser tous les travaux (y compris les travaux de démolition et de changement d’affectation) pour réaménager le bien, tant qu’il ne perde pas de la valeur.
Jean hérite d'un moulin d'une grande valeur historique mais, malheureusement, il n'a pas les moyens de l'entretenir. Avec la commune où se situe le moulin, il décidé d'accorder un droit d'emphytéose pour 40 ans. La commune s'engage alors à entretenir le moulin en échange d'avoir le droit de l'utiliser à des fins touristiques. Une fois le délai de 40 ans passé, le moulin rénové redeviendra la pleine propriété de Jean.
