Taxes sur les plus-values immobilières

La revente d'un immeuble bâti dans les 5 ans de l'acquisition

Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble. Cette taxation n'est toutefois applicable que s'il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, et les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Le taux de taxation sera de 16,5 %.

Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l'immeuble par donation (mais pas par une succession). Il y a alors deux conditions cumulatives :
- le délai entre la donation et la revente est de 3 ans.
- le délai entre l'achat du bien par la personne qui vous en a fait don et la revente est de 5 ans. 

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l'achat de l'immeuble, et son prix de revente :

• Le montant payé lors de l'achat de l'immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l'acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d'enregistrement et les frais d'actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s'est écoulée entre les deux opérations. Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l'immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d'œuvre de complaisance.

• Le prix de revente est celui que le vendeur aura pu obtenir, diminué des frais qu'il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d'agence, divers honoraires de négociation. Mais si l'administration de l'enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c'est cette valeur qui serait prise en considération.

Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques de l'année qui suit celle où la vente a eu lieu. 

La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel que soit le montant des revenus déclarés, et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.

Si le vendeur ne réside pas en Belgique, il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, et ce sera le notaire appelé à dresser l'acte qui devra prélever la taxe qu'il revirera à l'administration.

Exceptions : 

• Cette mesure ne vise cependant pas la maison d'habitation occupée par le vendeur à titre de logement familial. 
• De même, cette mesure ne concerne pas les ventes des biens appartenant à des mineurs d'âge, ou à ceux qui y sont assimilés.
• Enfin, les plus-values réalisées à l'occasion d'expropriations pour cause d'utilité publique échappent également à la taxe.

La spéculation

Une plus-value réalisée à la suite d'une spéculation est taxée au taux de 33%. On parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle. Différents critères seront pris en considération par l'administration pour prouver qu'il y a eu spéculation.

La revente d'un terrain non bâti

La revente d'un terrain non bâti est taxable à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.