Quelle est la différence entre le compromis de vente et l'acte authentique ?
Le notaire transcrit le bien immobilier dans les registres du Bureau Sécurité juridique. Cet enregistrement ne peut se faire que via un acte notarié, et pas via un compromis de vente. Cette transcription est essentielle pour l’acheteur, car c’est à partir de ce moment que le bien sera effectivement devenu la propriété de l’acheteur aux yeux des tiers.
Les tiers sont alors “censés savoir” que le bien a changé de propriétaire. Chaque tiers, également ceux qui n’étaient pas de fait au courant de la vente, devront la respecter. L’acheteur peut compter à partir de ce moment sur le fait que son achat est protégé. Si le vendeur a des créanciers, ceux-ci devront, à partir de la transcription, accepter que le bien immobilier ne se trouve plus dans le patrimoine du vendeur. Il ne leur sera plus possible de pratiquer une saisie.
Ce n’est qu’au moyen d’un acte notarié qu’un acheteur peut bénéficier d’une protection et avoir la certitude que son achat est opposable.
Telle est la raison pour laquelle l’acheteur peut insérer dans le compromis de vente des « conditions suspensives ». En effet, ce n’est pas le compromis de vente, mais bien l’acte notarié qui sera transcrit dans les registres du Bureau Sécurité juridique et qui protègera en fin de compte l’acheteur.
En outre, n’oubliez pas qu’un acte notarié authentique est un titre exécutoire. Celui qui dispose d’un titre exécutoire peut forcer directement l’exécution des accords dans l’acte, sans devoir aller chez le juge.
La signature de l'acte authentique
Lorsque le dossier de demande de crédit est en ordre et que toutes les opérations préalables ont été effectuées, le notaire convient d’une date avec les parties et, le cas échéant, avec le banquier. Sauf exception, c’est à ce moment que le prix est payé et les clés remises.
Si les parties ont chacune leur propre notaire, la signature de l’acte authentique se déroulera en principe en l’étude du notaire de l’acheteur.
En cas d’emprunt hypothécaire, la signature de l’acte de crédit se fera – en principe – le même jour que l’acte d’achat.
Le jour proposé pour la signature de l'acte, le notaire réunira les vendeurs et les acquéreurs et il leur lira l'acte dont il aura préalablement communiqué le projet. Si une des parties ne peut pas être présente, elle pourra se faire représenter par procuration.
Les termes utilisés ne sont pas toujours faciles à comprendre, il donnera aux parties toutes les explications nécessaires en les "traduisant" dans un langage plus accessible.
Ensuite, le notaire veillera à ce que le prix soit bien payé de la manière convenue, et demandera de pouvoir percevoir le montant des frais.
L'acte sera ensuite signé par les vendeurs, les acquéreurs, et le notaire, qui devra le conserver, en le faisant relier avec tous les autres actes qu'il aura reçus.
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Le paiement du prix
Une vente d'immeuble est un contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d'un bien immobilier à un acquéreur, qui s'engage à payer un prix. Mais quand le prix doit-il être payé ?
La procédure la plus courante pour acquérir un immeuble commence par la signature d'un compromis entre le vendeur et l'acquéreur : le vendeur s'engage à transmettre la propriété d'un bien à son acquéreur qui s'engage à payer le prix convenu. Comme garantie, le vendeur demandera à son acquéreur un acompte fixé d'après les usages à 10% du montant du prix de vente.
Le solde du prix sera généralement payé au moment de la signature de l'acte notarié. Pour des raisons de sécurité, les notaires privilégient le virement bancaire comme moyen de paiement.
Si l'acquisition a lieu en vente publique, les règles sont évidemment différentes. Le prix est très rarement payé le jour de la vente, et les conditions générales (le cahier des charges) de ce type de vente prévoient des règles particulières de paiement de prix, et des sanctions propres à ce type de vente.
La lutte contre le blanchiment d'argent
Depuis 1998, la loi impose au notaire d’informer immédiatement la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) lorsqu’il a des soupçons qu’une opération dans laquelle il doit intervenir pourrait servir à du blanchiment d’argent ou, depuis 2004, au financement du terrorisme. En outre, la loi n’autorise pas le notaire de prévenir le client de cette transmission d'information à la CTIF.
D’autres obligations s’imposent également au notaire. En cas de vente d’un immeuble, le paiement du prix de vente ne peut avoir lieu qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque. Il en va de même si une partie du prix doit encore être payé après la signature de l’acte (comme dans les cas de bâtiments à construire, de rente viagère, …).
Pour ce qui concerne les autres prestations effectuées par le notaire, notons qu’un montant maximum de 3.000€ peut être payé en espèces, que les prestations soient effectuées en une opération ou sous la forme d’opérations fractionnées.
Le notaire doit renseigner l’origine des fonds (numéro du compte qui a servi au paiement) dans le compromis de vente et dans l’acte authentique. De la même manière, l’origine des fonds (numéro de compte) doit être renseignée dans tout compromis rédigé directement entre des particuliers ou par un agent immobilier.
Le notaire doit renseigner les données d’identité de chacune des parties (ou du mandataire) à un acte et de tout autre client intervenant dans un dossier de 10.000€, les contrôler et en conserver une copie durant les cinq années suivant la clôture du dossier.
