Achat d'un bien loué

1/ Se renseigner sur la situation locative du bien : vous devez demander à consulter le contenu du contrat de bail. Si rien n’est précisé sur celui-ci, il est résiliable dans le respect des dispositions de la loi. Dans la majorité des cas, vous allez remplacer le bailleur et cela ne change rien pour le locataire.

2/ Parfois, les locataires font enregistrer le bail à l’insu du propriétaire. Les acquéreurs devraient dès lors également se renseigner au bureau de l’enregistrement de l’endroit où se trouve l’immeuble pour demander s’il n’existe pas de bail enregistré. Bien entendu, ils peuvent demander à leur notaire d’effectuer cette démarche, ce dernier n’hésitera pas à leur rendre ce service.

3/ Rédiger correctement le courrier de renon adressé au locataire : plusieurs formalités doivent être respectées. Vous avez tout intérêt à vous informer préalablement. Certains motifs facilitent la résiliation, tels que l’occupation personnelle ou la réalisation de gros travaux dans l’immeuble. Un renon sans motif est possible moyennant une indemnité.

4/ Discuter avec le locataire : cela permet souvent d’éviter des problèmes par la suite, par exemple en signant un accord mentionnant les modalités de départ du locataire.

Notons enfin qu’il existe une règlementation spécifique lorsque le bien acheté est déjà occupé à des fins commerciales. Si le locataire est un commerçant ou agriculteur, mieux vaut se renseigner auprès d’un professionnel en vérifiant, par exemple, l’existence éventuelle d’un droit de préemption.

Votre notaire pourra vous conseiller au mieux sur ce sujet.

Conditions et délais pour mettre fin au bail

Si le contrat de bail a date certaine avant l'achat du bien loué, l'acquéreur sera tenu aux droits et obligations de l'ancien bailleur à dater de la signature de l'acte authentique. Il devra donc respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial et aura les mêmes droits et obligations que lui. Pour mettre fin au bail, il faudra donner un préavis de 6 mois.

Si le contrat de bail n'a pas date certaine, il faut distinguer 2 cas de figure : 

• Si le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans motif ni indemnité.
• Si le preneur occupe les lieux depuis au moins 6 mois, l'acquéreur sera également tenu aux droits et obligations du bailleur. Cependant, il aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant les conditions cumulatives suivantes :
  • En Région de Bruxelles-Capitale, donner un congé de 6 mois au locataire en vue d'occuper le bien personnellement et le lui notifier dans un délai de 6 mois à compter de la signature de l'acte authentique.
  • En Région wallonne, les conditions sont identiques mais le congé donné par l'acquéreur peut être réduit à 3 mois si le congé est notifié dans un délai de 3 mois à compter la signature de l'acte authentique. 

Cette résiliation peut avoir lieu sans attendre la fin d'un triennat. Attention toutefois qu'une fois le délai de 3 mois (en Région wallonne) ou 6 mois (en Région bruxelloise) écoulé après la passation de l'acte notarié, l'acquéreur perd cet avantage particulier accordé par la loi. Il devra alors respecter le bail tout comme le bailleur initial.