Un bien mal acquis reste acquis !
Le vendeur de mauvaise foi reste responsable du défaut d’information. Ces principes posent en pratique de nombreuses difficultés.
1/ Dans le chef du vendeur, il est légitime que celui-ci valorise son immeuble au mieux dans le cadre de la vente et n’insiste pas sur les quelques défauts de son immeuble.
L’exonération des vices cachés dont il n’a pas connaissance encourage en outre à ne pas approfondir les défauts qui pourraient concerner l’immeuble.
En pratique, il en résulte donc que lors des visites, les informations sont communiquées de manière très light d’autant que, généralement, la vente se fait par un intermédiaire qui n’a lui-même pas connaissance de toutes les informations dont le propriétaire dispose.
Il n’en demeure pas moins que le propriétaire doit informer son mandataire (par exemple agent immobilier) de tous les éléments dont il a connaissance.
2/ Dans le chef de l’acquéreur, il existe donc une charge importante d’investigation.
En effet, dans la mesure où il ne pourra que très difficilement se retourner contre son vendeur pour un éventuel défaut à l’immeuble, chaque acquéreur sera bien avisé de visiter le bien plusieurs fois, et au besoin avec un expert qui pourra lui donner son point de vue quant aux éventuels travaux qui seront nécessaires.
Si les travaux réalisés par le précédent propriétaire ne l’ont pas été dans les règles de l’art, il ne pourra pas être reproché au vendeur que ces travaux ne correspondent pas à l’attente de l’acquéreur, aussi légitime soit-elle.
On comprend donc, à la lecture de ce qui précède, que de nombreux acquéreurs se sentent démunis face à l’état du bien qu’ils ont acquis, considérant que celui-ci ne correspond en rien à ce qu’ils attendaient légitimement.
Les notaires attirent donc l’attention, aussi souvent que possible, sur l’importance pour l’acquéreur de ne pas signer d’offre d’achat d’un immeuble sans l’avoir correctement visité à plusieurs reprises.
Un vendeur doit donner à l'acquéreur certaines garanties :
En cas de vente, le vendeur doit assurer à l'acquéreur une possession normale et paisible de l'immeuble vendu. L'éviction est un trouble de jouissance qui prive l'acquéreur, totalement ou partiellement, de la propriété ou de l'usage de son bien. Le vendeur doit tout d'abord s'abstenir lui-même de troubler la jouissance de l'acquéreur et il doit aussi le protéger contre les tiers.
- La garantie des vices cachés
En cas de vente, l'immeuble doit être conforme à ce qui a été promis à l'acquéreur. Cela signifie que l'immeuble ne doit pas être affecté de « vices », c'est à dire de défauts qui nuisent à l'utilité de l'immeuble (par exemple des vices de construction).
Vices apparents et vices cachés
Certains de ces vices sont dits « apparents ». Ils sont visibles lors d’une visite minutieuse du bien. Si l’acquéreur ne proteste pas à ce moment-là, il est présumé accepter l'immeuble dans l'état où il se trouve. Il ne disposera alors plus d'aucun recours contre le vendeur pour des vices apparents.
Mais, il existe également des vices cachés, c'est-à-dire des vices que même un examen normal et attentif par un acquéreur raisonnable ne saurait révéler. Ce dernier dispose dans ce cas de certains recours contre le vendeur.
Exigences préalables aux recours de l'acquéreur
Pour que l'acquéreur puisse introduire un recours, il faut que les conditions suivantes soient réunies :
- l'immeuble doit être affecté d'un vice.
- le vice doit être caché.
- le vice doit être suffisamment grave et important : il ne doit pas s'agir de "broutilles" ou d'un défaut anodin.
- le vice doit rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel l'acquéreur le destinait, ou doit diminuer tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il avait connu le vice.
- le vice doit déjà exister au moment du transfert de la propriété.
- le recours doit être introduit à bref délai, c'est-à-dire très rapidement après la découverte du vice par l'acquéreur.
Le vendeur peut être déchargé de la garantie pour les vices cachés
En pratique, la plupart des compromis de vente d'immeubles et des actes notariés qui les constatent prévoient une clause aux termes de laquelle le vendeur ne garantit pas les vices cachés. Par exemple, il est souvent stipulé que le vendeur vend "sans garantie d'absence de vices ou défauts cachés".
Une clause de ce genre est parfaitement valable. Libre à l'acquéreur de l'accepter ou de la refuser.
Cette clause d'exonération n'aura de toute façon aucun effet lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire lorsque le vendeur connaît le vice caché au moment de la vente mais ne prévient pas l'acquéreur. L'acquéreur devra alors prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice, ce qui est très difficile à démontrer. Toutefois, si le vendeur est un professionnel, c'est lui qui devra prouver que, quelques soient les moyens mis en œuvre, il lui aurait été impossible de découvrir le vice de l'immeuble qu'il vendait.
Conséquences
L'acquéreur qui constate que l'immeuble qui lui a été vendu est affecté d'un vice caché, a le choix :
- soit il restitue l'immeuble et récupère le prix de vente qu'il a payé ;
- soit il conserve l'immeuble mais se fait rembourser une partie du prix.
En outre, si le vendeur est de mauvaise foi, l'acquéreur aura la possibilité de solliciter des dommages et intérêts.
Parmi toutes les recherches accomplies par le notaire et ses collaborateurs préalablement à la signature du compromis de vente, figure celle de la demande et récolte des renseignements urbanistiques auprès de la commune.
L’objectif est notamment de vérifier qu’il n’existe pas d’infractions urbanistiques, ou de voir s’il s’agit d’un bâtiment classé, d’un bien situé en zone forestière, etc. Sur base des informations fournies par la commune, le notaire et ses collaborateurs peuvent être informés sur les informations supplémentaires à demander aux autorités telles que : administration des Eaux et Forêts, Patrimoine communal, Protection des monuments et des sites, etc.
En Région wallonne, le vendeur a l’obligation de mentionner, dans le compromis de vente, s’il a ou pas réalisé des actes et travaux constitutifs d’une infraction et, le cas échéant, si un procès-verbal d’infraction a été dressé. Attention, ceci ne dispense pas le candidat acquéreur de se renseigner quant aux éventuelles infractions urbanistiques qui grèveraient le bien (car le vendeur lui-même pourrait ne pas avoir connaissance de certaines infractions urbanistiques grevant son bien).
Il est très important de rappeler que les renseignements délivrés par la commune sont théoriques et ne correspondent pas toujours à la réalité de l’immeuble. Ni les fonctionnaires communaux ni les notaires n’ont la possibilité de visiter chaque immeuble pour vérifier l’exactitude des renseignements fournis. Seule la confrontation des informations disponibles à l’urbanisme avec la réalité du bien (examen approfondi de l’état de l’immeuble) vous permettra de vous rendre compte que le bien, tel que vous l’achetez, est en ordre sur le plan urbanistique. Prenez contact directement avec le service de l’urbanisme de votre commune, au besoin en vous faisant assister par des professionnels de la construction (architecte, géomètre, etc).
Renseignez-vous au service de l’urbanisme de la commune ET visitez le bien en profondeur !
Certains actes et travaux illégaux réalisés avant le 1er mars 1998 bénéficient d’une « présomption de régularité ».
Concrètement, cette amnistie concerne des travaux tels que : annexe, terrasse, véranda, vélux, abri de jardin, piscine, abattage d’arbre,… Si ces travaux ont été effectués sans permis (ou en méconnaissance du permis) avant le 1er mars 1998, ils ne sont aujourd’hui plus considérés comme étant des infractions urbanistiques et ne peuvent plus faire l’objet de poursuites pénales ou civiles. Ce mécanisme s’applique de plein droit : le citoyen ne doit accomplir aucune démarche ou formalité pour pouvoir bénéficier de cette amnistie.
Cependant, cette question se posera naturellement à l’occasion d’une vente. Le vendeur sera donc bien avisé de conserver un dossier démontrant que les actes ou travaux qu’il a réalisés sur son bien sont antérieurs au 1er mars 1998 : photos, plans, etc. Tout élément de preuve est le bienvenu afin de garantir au futur acquéreur que son bien n’est plus en état d’infraction urbanistique.
Il existe toutefois une série d’exceptions importantes : certains actes et travaux ne peuvent pas bénéficier de l’amnistie. C’est le cas de la construction d’une maison d’habitation en zone forestière (même si cette maison existe depuis un demi-siècle), la création de nouveaux logements sans permis ou en méconnaissance de celui-ci dans un immeuble (ainsi, le fait d’avoir divisé sans permis une maison unifamiliale en plusieurs appartements ne sera pas couvert par l’amnistie), les travaux réalisés dans des sites protégés (Natura 2000, réserve naturelle, bien classé, …), et, enfin, les infractions qui ont déjà fait l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction ou d’une décision judiciaire (autrement dit, si l’infraction a déjà été constatée, elle ne pourra plus faire l’objet d’une amnistie).
N’oubliez pas également, avant de vous engager par rapport à un bien, de vérifier les éventuelles servitudes qui grèveraient votre bien. Une servitude est une contrainte imposée à un bien immobilier qui profite à un autre bien immobilier (quels qu'en soient les propriétaires). Il s’agit par exemple, du droit de pouvoir passer sur un terrain pour accéder à un autre terrain, du droit de faire passer des canalisations en sous-sol, de l’interdiction de construire sur l'autre bien, du droit de laisser évacuer ses eaux pluviales sur un terrain voisin, etc.
Le droit de préemption est un droit d’origine légale ou contractuelle accordé à une personne privée (locataire, fermier, indivisaire, etc.) ou publique (les régions) et qui lui permet d’acheter un bien par priorité à l’acquéreur, et dans les mêmes conditions que ce dernier.
Certains biens sont affectés d’un droit de préemption, il conviendra dès lors de vérifier que votre bien n’en fasse pas l’objet. Votre notaire se chargera de cette démarche.
Lors de l'achat d'un immeuble, que vous souhaitiez faire des travaux ou pas, il peut être utile de vérifier l'existence de canalisations souterraines. Ainsi, vous saurez si l’immeuble que vous convoitez n’est pas grevé d’une emprise en sous-sol pour le passage d’une conduite.
Vous pouvez vérifier cela via le « Point de Contact fédéral Informations Câbles et Conduites », en abrégé le CICC. Il suffit de se rendre sur leur site Internet et de vous enregistrer comme utilisateur. Vous pourrez alors introduire une demande sur base de la localisation de l’immeuble en question.
Si vous comptez réaliser des travaux, contactez toujours votre administration communale.
