Les recherches entre le compromis et l'acte

Les actes de vente reprennent une clause d'après laquelle l'immeuble est vendu « pour quitte et libre de toutes dettes et charges hypothécaires ». Cette clause ne veut pas dire qu'au moment de la signature de l'acte, il n'y a plus d'hypothèque, mais bien que les créanciers hypothécaires éventuels seront remboursés au moyen du prix de vente et que les hypothèques disparaîtront.

Un achat immobilier représente souvent l'investissement le plus important de toute l'existence, et il est impossible d'y faire face au moyen de ses seules économies. Dès lors, la majorité des acquisitions se réalise par l'intermédiaire d'un financement hypothécaire à long terme. 

Une grande partie des maisons sont donc hypothéquées. Cette situation n'est pas un obstacle à la vente: un propriétaire pourra toujours vendre son immeuble, même si les crédits n'ont pas été intégralement remboursés. Il faudra simplement qu'il obtienne un prix suffisant pour rembourser tous les créanciers et pour supporter les frais des actes de mainlevée.

Un des rôles du notaire chargé de passer l'acte de vente est de vérifier l'existence d'inscriptions hypothécaires. Il demandera aux créanciers les différents montants à rembourser et leur engagement d'accorder la suppression des hypothèques lors des remboursements. Il ne pourra passer l'acte que lorsqu'il aura reçu toutes les garanties à ce sujet. Il n'y a donc aucun risque pour les acheteurs si le notaire est contacté dès le début de l'opération, puisqu'il porte la responsabilité de veiller à ce que les anciennes hypothèques disparaissent.

Par contre, la situation peut être beaucoup plus dangereuse lorsqu'une vente est conclue directement entre les parties. Il arrive que, pressé par ses créanciers, un propriétaire essaie de se débarrasser rapidement de son bien. Il trouvera un acquéreur avec qui il signera un compromis, en encaissant un acompte qu'il s'empressera de faire disparaître. Lors de ses recherches hypothécaires et fiscales, le notaire constatera que le prix de vente est insuffisant pour obtenir des créanciers leur accord de donner mainlevée des hypothèques. Dans ces circonstances la vente pourrait ne pas se réaliser, et l'acquéreur risque de perdre son acompte.

Conseil : les candidats-acquéreurs doivent se montrer extrêmement prudents: il vaut mieux ne rien conclure dans la précipitation, et ne rien verser sans avoir demandé certaines garanties.

Le prix de vente de l'immeuble servira d'abord à rembourser les créanciers hypothécaires. Le fisc se servira ensuite, et le reste sera pour le vendeur. Pour éviter que les mauvais contribuables puissent se rendre insolvables en vendant leur immeuble, le fisc dispose d'une priorité sur le prix de vente. Il peut même prendre une hypothèque, sans en avertir le propriétaire.

Dès qu'un propriétaire a signé un compromis de vente pour son immeuble, le notaire chargé de dresser l'acte devra prendre contact avec l'administration pour connaître la situation fiscale des vendeurs. Si l'administration notifie des impôts, le notaire devra jouer le rôle de percepteur des contributions, et il sera obligé de retenir le montant dû et de le virer à l'administration, sous peine d'être déclaré personnellement responsable.

Quelles contributions ?

Cette obligation vise avant tout les contributions directes. Ainsi, le receveur des contributions du domicile des vendeurs et celui de la situation du bien vendu notifieront tous les impôts directs dus: impôt des personnes physiques, précomptes divers, taxes de circulation, ...

De même, si le vendeur est assujetti à la TVA, il devra le déclarer et le notaire sera chargé de contacter le bureau de recette de la TVA dont il dépend, même si l'opération de vente projetée ne concerne pas son activité professionnelle. Si le bien vendu dépend d'une succession récemment ouverte, il faudra questionner le receveur de l'enregistrement pour savoir si tous les droits ont bien été payés.

Le fisc notifiera tous les impôts déjà enrôlés, mais il pourra demander également le paiement de provisions, par exemple pour le précompte immobilier de l'année en cours, alors que les "billets doux" (les avertissements extraits de rôle) n'ont pas encore été adressés aux contribuables.

Suppression des délais

Les citoyens paient rarement leurs impôts trop tôt, et préfèrent attendre le dernier jour du délai. Si le fisc notifie des impôts à l'occasion d'une vente, il faudra cependant les payer à cette occasion. De même, si le contribuable avait obtenu des facilités de paiement, celles-ci seront supprimées.

Même si l'impôt est contesté, le fisc pourra saisir le prix de vente entre les mains du notaire et il ne restera plus au contribuable qu'à introduire une demande en réclamation et en restitution.

Mainlevée de la notification

Pour se couvrir, le receveur notifie tous les impôts dus. Mais l'administration n'est pas à l'abri d'erreurs, ou elle peut se montrer compréhensive. Dès qu'il a connaissance de la notification, le contribuable pourra se rendre chez le receveur pour demander la "mainlevée" de sa notification. Par exemple, il pourra prouver au receveur qu'il a d'autres garanties, comme un autre immeuble libre de toute charge. Si le receveur accepte le notaire ne sera plus tenu de retenir les montants dus.

Protection de l'acquéreur

Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur : le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.

Même procédure pour hypothéquer

Si un propriétaire d'immeuble désire l'hypothéquer, le notaire devra suivra la même procédure et prélever du montant du prêt les sommes dues à l'administration fiscale. Le fisc a donc la certitude de pouvoir récupérer ce qui lui est dû.

Le cadastre est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières de Belgique, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent.

Les documents délivrés par cette administration procurent un grand nombre de renseignements sur l'ensemble des biens et sur les différents propriétaires. Ils consistent principalement en un relevé géographique de toutes les parcelles (le plan cadastral) et une liste de tous les propriétaires (la matrice cadastrale), pour chaque commune ou division de commune du pays.

Le plan cadastral

Le plan cadastral est une reproduction cartographique à plusieurs échelles déterminées (par exemple au 1/500e ou au 1/2.500e) des différents biens immobiliers (terrains ou parcelles construites) du territoire d'une commune. Chaque parcelle est reprise sous une section cadastrale et un numéro propre, qui n'a rien à voir avec le numéro de police attribué à l'immeuble dans la rue. La consultation du plan cadastral permettra de déterminer avec précision l'emplacement de chaque parcelle. Le plan cadastral ne reprend cependant pas les différentes courbes de niveau.

La matrice cadastrale

La matrice cadastrale est une liste de l'ensemble des biens possédés par chaque propriétaire dans chaque commune ou division de commune. L'extrait de la matrice cadastrale demandé à l'occasion de chaque vente d'immeuble procure au notaire une série d'informations, qui ne sont cependant données qu'à titre indicatif :

• L'identité des propriétaires : il est possible de voir sur l'extrait qui est propriétaire (ou usufruitier) d'un bien. Pour les couples mariés, tous les biens des époux sont renseignés sous le nom du mari, auquel on ajoute le nom de l'épouse : cette règle vaut pour les biens communs, ou les biens propres éventuels de l'un d'entre eux. Un bien repris au nom des deux époux ne signifie donc pas que les deux époux en sont propriétaires ensemble. Le notaire vérifiera si les renseignements fournis par l'administration concordent avec le titre de propriété dont il dispose.
• La description de l'immeuble : l''extrait reprend également la description de chaque bien, avec le numéro de police qui lui est attribué. Chaque parcelle est reprise sous sa section et son numéro particulier. L'extrait contient également la nature de chaque parcelle : par exemple, terre de culture ou partie d'immeuble à appartements.
• La superficie : une colonne spéciale renseigne la superficie de la parcelle. Le notaire peut ainsi contrôler la concordance entre la superficie mentionnée dans le titre de propriété, et celle connue au cadastre. Pour les immeubles à appartements, c'est la superficie de l'ensemble de l'immeuble qui est mentionnée, et pas la superficie propre de chaque appartement.
• La date de la fin de la construction : une autre colonne mentionne l'année de la fin de la construction : il y a ainsi moyen de connaître l'âge précis des immeubles récents.
• Le revenu cadastral : le dernier élément important renseigné sur l'extrait est le montant du revenu cadastral attribué à chaque parcelle.

La mise à jour des données du cadastre

Les actes de vente ou de donation de biens immobiliers sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement. Le premier rôle de cette administration est de percevoir les droits fiscaux ; ensuite, elle établira différents relevés qu'elle transmettra au cadastre.
Si le changement de propriétaire s'effectue à la suite d'un décès, la déclaration de succession devra également être déposée à l'administration de l'enregistrement qui notifiera les droits de succession dus, et qui transmettra les données au cadastre.

L'administration du cadastre transmettra ensuite toutes les informations à l'administration des contributions directes. Ces transferts entre administrations peuvent prendre un certain temps. L'informatisation des données permettra de raccourcir ces différents délais.​

L'urbanisme est la réglementation qui divise le territoire en différentes zones d'utilisation et qui permet de déterminer la destination des différents biens immobiliers qui en font partie.

Ceux qui veulent construire ou reconstruire un immeuble ne font pas toujours ce qu’ils souhaitent. Ils doivent respecter les règles qui leur sont imposées par les services de l'urbanisme. De même, les propriétaires d'un immeuble devront respecter la destination qui est prévue d'après les prescriptions urbanistiques particulières. Ce faisant, ils devront obtenir un permis d’urbanisme préalablement à la modification du nombre de logements autorisés, préalablement à un changement d’affectation (par exemple la transformation d’un logement en bureau ou en commerce).

Afin d'éclairer les acquéreurs sur les différentes possibilités d'utilisation future de leur immeuble, les notaires effectuent une recherche urbanistique. Il est toutefois conseillé au candidat acquéreur de se rendre au service urbanistique du bien concerné afin qu’il vérifie par lui-même la conformité de la situation urbanistique du bien à acquérir. Le vendeur a par ailleurs une obligation d’information de l’acquéreur en ce qui concerne la situation urbanistique du bien vendu.

Si une propriété doit être divisée (par exemple, pour lotir un terrain, ou pour permettre à un voisin d'agrandir son jardin), le notaire devra procéder à des formalités de division ou à l'établissement d'un acte de lotissement.

En plus, lors de la rédaction de l'acte, le notaire reproduira les différentes prescriptions urbanistiques qui lui auront été délivrées par les différentes administrations auxquelles il se sera adressé.

Il existe des règles précises dans les trois régions en matière de pollution du sol. Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Les trois régions du pays ont développé leur législation. En règle générale, il s'agit d'obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.

Il est en effet important de veiller à la bonne qualité du sol, et de vérifier que celui-ci n’a pas fait l’objet d’une pollution. Car si ce devait être le cas, des législations, différentes selon les régions, imposent la réalisation de diverses études et mesures (parfois lourdes, longues et onéreuses). À l’issue de celles-ci, un certificat conforme doit en principe être délivré.

Vous pouvez retrouver les précisions Région par Région sur cette page dédiée à la pollution des sols.