Acquisition en indivision
L'acquisition peut se faire "en indivision" entre les propriétaires. Il faudra déterminer dans le cadre de l'acte d'acquisition dans quelle proportion chacun achète : chacun sera propriétaire d'une fraction de l'ensemble de l'immeuble, et personne ne sera seul propriétaire d'une partie de l'immeuble.
Tôt ou tard, des difficultés pourront surgir : par exemple, un des copropriétaires change de travail, doit quitter l'immeuble pour s'installer à l'étranger, et désire vendre sa part ; un des propriétaires refuse de participer aux frais de remplacement de la vieille chaudière et s'oppose à son renouvellement ; un copropriétaire fait des grandes transformations à l'appartement qu'il occupe, et l'ensemble de l'immeuble profitera de la plus-value.
S'il n'y a pas moyen de résoudre ces difficultés amiablement, il faudra recourir à la procédure de sortie d'indivision.
Ou une division de l'immeuble
Pour ces raisons, les futurs propriétaires préféreront souvent acquérir chacun, à titre personnel, une partie de l'immeuble. Chacun sera seul propriétaire de son propre appartement, et disposera d'un pourcentage dans la partie de la maison servant à tous : hall, cage d'escalier, toit, ... Chacun sera libre d'investir dans son propre appartement, et chacun pourra vendre son lot ultérieurement.
Pour arriver à ce résultat, il faudra diviser l'immeuble en plusieurs entités différentes, en établissant un acte de base et un règlement de copropriété. Cet acte déterminera avec précision ce qui appartiendra personnellement à chacun et ce qui restera à l'ensemble des copropriétaires, ainsi que le fonctionnement de la copropriété. Cet acte de base pourra comporter certaines clauses particulières, comme, par exemple, un droit de préférence, à prix égal, au profit des autres copropriétaires.
Dans le cas d'une vente de gré à gré, l'acte de base sera généralement signé par le vendeur, avant l'acte de vente : cela lui permettra de vendre chaque entité à chacun des copropriétaires. Bien entendu, cet acte se base sera rédigé en fonction des désirs des acheteurs.
Les conventions d'indivision
La loi prévoit que "nul n'est tenu de rester en indivision". Cependant si plusieurs personnes sont copropriétaires d'un immeuble, ils peuvent s'engager à rester en indivision, à certaines conditions.
Rester en indivision pour un immeuble signifie accepter de rester propriétaire de cet immeuble avec d'autres personnes. Celui qui s'engage à rester en indivision s'engage donc à ne pas demander la vente.
Il arrive très souvent que des copropriétaires désirent avoir la certitude de ce qu'aucun d'entre eux ne demandera la vente:
- des parents donnent un immeuble à leurs enfants en leur demandant expressément de ne pas le vendre.
- deux époux se séparent et l'un d'entre eux est autorisé à rester dans la maison. Il demandera à son conjoint un engagement de ne pas forcer la vente de la maison
- les héritiers d'un époux qui décède veulent s'engager à ne pas demander la vente d'un immeuble tant que l'époux survivant est encore en vie.
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Le pacte d'indivision
Tous ceux qui se trouvent dans de telles situations désirent être protégés en signant une convention par laquelle ils s'engagent mutuellement à ne pas demander la vente. Cette convention s'appelle un "pacte d'indivision". Pendant la durée de cette convention, aucun des copropriétaires ne pourra forcer la vente de l'immeuble.
Bien entendu, si tous ceux qui ont signé le pacte d'indivision s'accordent pour vendre l'immeuble malgré tout, il n'y aucun problème: il faudra cependant un accord unanime.
La loi prévoit cependant qu'un pacte d'indivision ne peut lier les copropriétaires que pour une période maximale de cinq ans. La raison de cette limitation de durée est simple : il n'est pas sain d'autoriser des situations de blocage pendant une durée trop longue, et le délai de cinq ans paraît tout à fait raisonnable.
À l'expiration de cette période de cinq ans, les copropriétaires peuvent décider de renouveler le pacte d'indivision. À la fin de ce renouvellement, ils peuvent à nouveau décider de le renouveler, et ainsi de suite à l'expiration de chaque période de cinq ans. La loi ne fixe aucune limite au nombre de renouvellements possibles.
Il arrive cependant que, malgré les termes de la loi, les copropriétaires décident de rester en indivision pour une durée supérieure à la durée légale de cinq ans. Par exemple, ils décident maintenant de maintenir l'indivision pendant douze ans. Cette convention n'est pas nulle, mais elle n'est obligatoire que pendant la durée légale maximale.
