Que signifie le terme quitte et libre de toutes charges ?

Dans un acte authentique de vente, on retrouve souvent la clause selon laquelle le bien est vendu « quitte et libre de toute charge ». Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque.

Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?

1. Hypothèques

Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au créancier. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.
Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.

2. Impôts

Avant de passer l’acte de vente, le notaire a l’obligation de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession.
Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.
Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.

3. Charges sociales

Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.

4. Infractions urbanistiques

Si le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.
Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.
L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.

5. Contestations sur le droit de propriété du vendeur

S’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.

6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisie

Les créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.

Conclusion

Tous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où l’acte authentique est signé. Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté d’un notaire pour l’établissement de l’acte authentique. Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’acompte sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.