Les sanctions en cas de non remboursement

Les motifs rencontrés le plus souvent sont les suivants :

• le défaut de paiement : si vous ne remboursez plus votre crédit hypothécaire, le créancier introduira la procédure de saisie de l'immeuble hypothéqué, ce sera évidemment pour récupérer la totalité de ce qui est encore dû, et non pas seulement les arriérés.
• le défaut d'entretien de l'immeuble : imaginons que vous ne vous occupez pas de l'immeuble, et le laissez à l'abandon. Il risque d'être bien vite "squatté", ou envahi par l'humidité ou les champignons. Le créancier voit que la valeur de l'immeuble diminue, et, en cas de vente, il ne pourra peut-être plus récupérer ce qui lui est dû. Vous vous êtes engagé à bien entretenir l'immeuble ; si vous ne le faites pas, il est normal que le créancier puisse exiger immédiatement le remboursement.
• le défaut d'assurance-incendie : en signant votre demande de prêt, vous vous êtes engagés à contracter une assurance-incendie. Vous avez également dû signer un avenant d'après lequel, si l'immeuble est détruit, l'indemnité d'assurance reviendra au créancier hypothécaire, et servira au remboursement du prêt. Ainsi, si l'immeuble est détruit, la garantie de l'institution financière portera non plus sur l'immeuble, mais bien sur l'indemnité d'assurance. Il est donc normal que, si, malgré leurs promesses, vous ne faites pas assurer l'immeuble, le créancier exige le remboursement de l'emprunt.
• les déclarations inexactes : par exemple, en cas de fausse déclaration au sujet des revenus familiaux.
• une mauvaise destination des fonds empruntés : si vous avez emprunté 50.000 € pour exécuter des travaux de transformation à votre mais, mais que vous avez utilisé cette somme pour faire une croisière autour du monde pour fêter vos 10 ans de mariage.
• l'annulation de l'assurance-vie : l'institution financière a demandé la souscription d'une assurance de type "solde restant dû", à concurrence de 50% pour chacun des emprunteurs : cela signifie qu'en cas de décès de l'un des deux emprunteurs avant le remboursement total, une compagnie d'assurance versera la moitié du solde du prêt qui était encore dû. Si les primes ne sont plus versées, l'assurance peut être résiliée, et l'institution financière perdra cette garantie complémentaire.
• la saisie de l'immeuble : si d'autres créanciers saisissent l'immeuble (par exemple l'administration des contributions), il est logique que le créancier hypothécaire puisse récupérer tout ce qui lui est dû.
• l'expropriation : si l'immeuble est exproprié, vous recevrez une indemnité, mais l'institution financière n'aura plus de garantie. Il est normal que l'indemnité serve d'abord à rembourser le solde de l'emprunt.
• la vente de l'immeuble : le prix de vente de l'immeuble doit d'abord servir au remboursement de l'emprunt. Il s'agit d'une des tâches du notaire chargé de recevoir l'acte de vente.

Ces clauses se retrouvent dans la majorité des actes de crédit, mais certaines institutions ajoutent d'autres clauses plus spécifiques, en fonction des particularités de certains crédits.

Toutes les clauses de remboursement avant terme visées ci-dessus sont logiques et habituelles, et ne concernent principalement que les mauvais débiteurs. Vous ne devez donc pas être trop effrayé.

Un débiteur ne paie pas ses dettes. Quelles sont les différentes étapes qu'il subira avant et après la vente de son immeuble ? Prenons un exemple.

Depuis plusieurs années, Monsieur DUMONT est en conflit avec la copropriété et il ne paie plus les charges communes relatives à son appartement. Le Juge de Paix le condamne au paiement de milliers d'euros. Monsieur DUMONT ne peut pas ou ne veut pas payer. Le jugement devient définitif alors la copropriété décide de faire vendre l'appartement. Elle charge son avocat d'introduire la procédure.

Monsieur DUMONT recevra une première fois la visite d'un huissier de Justice qui lui signifiera un "commandement" de payer, qui représente une dernière mise en demeure. A défaut de réponse favorable, et, après l'expiration d'un délai de quinze jours, l'huissier se présentera une nouvelle fois chez Monsieur DUMONT pour lui signifier la saisie de l'appartement.

Le dialogue est toujours possible, mais si Monsieur DUMONT ne fait aucun effort pour régulariser sa situation, l'avocat de la copropriété s'adressera au juge des saisies pour demander la désignation d'un notaire qui sera chargé de procéder à la vente publique de l'appartement et au partage du prix entre les différents créanciers. Le juge tentera une dernière conciliation et, s'il n'y parvient pas, nommera un notaire.

A ce moment commence le travail du notaire qui aura l'obligation de poursuivre la mission qui lui a été confiée. Il dressera un cahier des charges, c'est à dire, un acte reprenant toutes les conditions de la vente publique. Il y indique notamment la date et le lieu de la vente, et toutes les sommes que l'acquéreur aura à supporter. La vente devra avoir lieu endéans un délai de six mois de la date de la nomination du notaire. La vente peut être réalisée via Biddit ou lors d'une séance de vente publique en présentiel.

L'huissier de justice se présentera de nouveau chez Monsieur DUMONT pour lui "signifier" le cahier des charges. A défaut d'opposition, le notaire exposera publiquement le bien en vente au jour fixé et annoncé dans la presse et les affiches. Jusqu'à cette date, la procédure peut toujours être arrêtée, moyennant l'accord de tous les créanciers ; si la copropriété poursuit jusqu'au bout, la vente aura lieu, même si le prix est inférieur aux dettes de Monsieur DUMONT. Dès que la vente a eu lieu, il est trop tard !

L'acquéreur de l'appartement devra payer au notaire le prix et les frais de son acquisition. Le notaire procédera ensuite au partage du prix entre les différents créanciers de Monsieur DUMONT en fonction de priorités éventuelles. Si le prix de vente est insuffisant, certains créanciers ne récupéreront peut-être rien: cela ne concerne pas l'acquéreur qui ne sera jamais tenu de rembourser les dettes de Monsieur DUMONT qui, malgré la vente de son appartement, sera toujours tenu de rembourser le solde de ses dettes. Par contre, si le prix est supérieur aux dettes, Monsieur DUMONT récupérera le solde.

Dans le cas d'un emprunt hypothécaire pour lequel l'emprunteur ne respecte pas ses engagements, la procédure est la même. Toutefois, dans ce cas, au début de la procédure, il ne faudra pas de jugement condamnant le débiteur à payer une somme au créancier : la seule production de l'acte notarié constatant l'existence de la dette suffira.

Dans certains cas et moyennant le respect de certaines conditions, il sera possible de demander la vente de gré à gré de l'immeuble saisi.

Toute cette procédure est extrêmement longue et coûteuse. Les créanciers hésitent parfois à la mettre en route parce qu'ils ne savent pas combien ils récupéreront et quand ils auront ce qui leur revient. Pour le débiteur, elle est catastrophique parce qu'en définitive c'est lui qui supportera tous les frais qu'elle aura entraînés. Avant de se laisser embarquer dans cette aventure, il devrait réfléchir à tout ce qui va lui arriver, et essayer de l'éviter en cherchant toutes les procédures amiables. Mais, en matière de saisie, tout le monde n'est pas toujours disposé à dialoguer !

Toutefois, il ne faut pas oublier que certains biens peuvent être déclarés insaisissables, comme par exemple la résidence principale des travailleurs indépendants.