L'ouverture de crédit
En signant un acte de prêt hypothécaire, l'institution financière remet une somme d'argent à son débiteur qui s'engage à la rembourser dans un délai déterminé, moyennant paiement d'un intérêt convenu. La totalité de la somme est remise à l'emprunteur qui la remboursera suivant les modalités prévues. Comme garantie, l'emprunteur hypothèque un bien immobilier.
A côté de l'emprunt hypothécaire classique, il existe aussi l'ouverture de crédit. Dans ce cas, l'institution financière met une somme d'argent à la disposition de son débiteur qui pourra l'utiliser au fur et à mesure de ses besoins. Ici aussi, un immeuble sera donné en garantie.
Dans une convention annexe, insérée ou non dans l'acte d'ouverture de crédit, les modalités de remboursement (la durée, le taux d'intérêt, le montant de la mensualité, les ristournes éventuelles, ...) seront précisées.
Les reprises d'encours
Ce système permet également au débiteur de réutiliser les sommes qu'il a déjà remboursées. Lorsqu'ils ont remboursé une partie ou la totalité du montant qu'ils ont prélevé, et si le crédit n'a pas été dénoncé, ils peuvent demander à l'institution financière de remettre une partie ou la totalité du montant du crédit à leur disposition. Cette remise à disposition s'appelle "reprise d'encours", et les conditions de remboursement de ce nouveau prélèvement feront l'objet d'une nouvelle convention d'avance.
Par exemple, un propriétaire doit, après quelques années, remplacer le toit et la chaudière de sa maison. S'il a obtenu un crédit de 100.000 €, et s'il a déjà remboursé 50.000 € en capital, il peut toujours demander à l'institution financière de récupérer une partie ou la totalité de ce montant.
Une institution financière n'a pas l'obligation d'accepter une demande de reprise d'encours. Cependant, pour fidéliser sa clientèle, elle l'acceptera, mais à certaines conditions (par exemple: le crédité doit avoir respecté scrupuleusement ses échéances précédentes, le montant remis à disposition doit servir à un investissement immobilier, le taux d'intérêt doit être adapté au taux du jour, ....).
La garantie hypothécaire donnée au départ étant restée la même, la banque pourra remettre le capital à disposition. Bien entendu, le taux d'intérêt sera celui qui sera en vigueur au moment du nouveau prélèvement. Il suffira de signer une nouvelle convention annexe pour le montant réemprunté, mais sans devoir signer un nouvel acte d'affectation hypothécaire.
L'emprunteur ne devra donc pas supporter les frais d'un nouvel acte, puisque c'est toujours le même crédit qui est à sa disposition.
Le crédit-pont
Crédit d'attente, crédit pont, crédit de liaison, crédit de soudure... Tous ces noms sont synonymes : ils visent la situation où un candidat acquéreur doit faire face à un manque temporaire de liquidités financières.
Exemple : Francis et Colette sont depuis longtemps propriétaires de leur maison et le prêt est remboursé depuis plusieurs années. Mais la famille va encore s'agrandir prochainement, et ils envisagent d'acheter un autre logement.
Une opportunité inattendue se présente : des voisins possèdent une grande maison qu'ils souhaitent vendre pour s'installer à l'étranger. La transaction est vite conclue, et un compromis est signé entre les parties. Conformément aux usages, Francis et Colette s'engagent à payer le prix à leurs voisins dans les quatre mois après la signature du compromis. Ils décident donc de mettre leur maison en vente, mais la recherche d'un amateur prend plus de temps que prévu. Ils se rendent compte de ce qu'ils ne disposeront pas du prix de vente de leur ancienne maison pour financer l'achat de la nouvelle habitation.
La meilleure solution à suggérer à Francis et Colette est de se rendre immédiatement chez leur banquier et de lui demander un crédit de liaison entre les deux opérations. Ainsi, ils auront immédiatement les liquidités nécessaires à l'achat de la nouvelle maison, et ils les rembourseront au moyen du prix de vente de l'ancien immeuble.
Un crédit de liaison ne peut se concevoir que pour une courte durée, et uniquement si deux opérations successives doivent se réaliser. La durée de ce type de crédit varie généralement entre quelques jours et quelques mois.
