Vente aux enchères ou sous pli fermé : quelle différence ?
1 août 2024
Le jeu des enchères et des surenchères a la cote. Les ventes publiques ont connu un véritable essor ces dernières années avec l'avènement de Biddit, la plateforme immobilière en ligne des notaires. Mais cette vente publique ne doit pas être confondue avec une autre méthode de vente très prisée : l'enchère sous pli fermé, parfois appelée « prévente ». Un mot d'explication.
En pratique, on remarque 3 façons de mettre en vente un bien immobilier :
- Il existe la traditionnelle vente aux enchères appelée vente publique. Propre aux notaires, elle permet de remettre des offres, dans un délai précis, de manière transparente et organisée. Tout le monde est tenu au même règlement. La vente se déroule selon un cahier des charges, des règles précises, sous le contrôle d'un notaire. Une mise à prix est donnée et les intéressés enchérissent à partir de ce prix, à la vue de tous. Aujourd'hui, grâce à Biddit, les ventes publiques peuvent être réalisées de manière entièrement numérique.
- En dehors du système de la vente publique sur enchère, celui qui est le plus souvent utilisé est celui de la mise à prix classique : un vendeur fixe un prix. Il est ensuite libre d’accepter l’offre qu’il souhaite, que ce soit au prix demandé, à un prix inférieur ou supérieur. Il n’y a pas d’obligation pour le vendeur de prendre la première offre ferme au prix demandé ou de prendre l’offre la plus élevée.
- Enfin, un dernier processus un dernier processus est apparu ces dernières années en raison de la forte pression sur le marché immobilier, celui de « faire offre à partir de », appelé aussi : les enveloppes fermées. Ce type de vente consiste simplement à inviter les potentiels acquéreurs à visiter le bien dans un certain délai et ensuite remettre, s’ils le souhaitent, une offre sous enveloppe fermée, elle aussi dans un délai bien défini. Le vendeur est ensuite libre de choisir l’offre qu’il souhaite.
Le vendeur ou l’agent immobilier, via cette technique, ne peut jamais outrepasser ses compétences et faire grimper les enchères. Techniquement, il lui est interdit de communiquer le montant des offres reçues aux acquéreurs afin de les "inciter" à offrir plus pour obtenir le bien. La pratique serait alors illégale et non valable.
Enchères à l'aveugle ?
La vente publique est un jeu d'enchères et de surenchères. Elle se tient en toute transparence. Chaque offre émise est visible par tous. La période durant laquelle vous pouvez faire offre est aussi clairement identifiée. Une fois cette période dépassée, vous savez directement si vous êtes le meilleur enchérisseur. Toutefois, l'identité des enchérisseurs reste secrète.
Dans une vente publique, le vendeur ne peut pas choisir librement un acheteur potentiel. Le notaire attribue le bien à l'acheteur qui a fait l'offre la plus élevée. En principe, du moins, car le vendeur a toujours le droit de refuser l'offre s'il la juge trop basse.
Ce n'est pas le cas des offres sous pli fermé. Dans ce type de vente, vous ne savez pas combien il y a d'offres, ni quelle est l'offre la plus élevée. Vous n’êtes donc pas à l’abri que quelqu’un remette une offre plus élevée que la vôtre. Qui plus est, vous ne pouvez jamais être sûr à 100% qu’il y a réellement eu une offre à tel prix, si l’offre est valable, si le candidat est solvable ou non. Il y a beaucoup moins de transparence que lors des ventes publiques qui respectent des règles strictes.
Frais
Le coût d'achat et le délai dont vous disposez en tant qu'acheteur pour payer ce coût sont des éléments importants. Tout candidat-acheteur se doit d’être sûr de sa capacité financière.
Pour avoir une idée du montant total des frais de l’acte d’achat et de l’acte de crédit, vous pouvez consulter notre module de calcul en ligne.
Lors d'une vente publique, vous devez payer le prix d'achat 6 semaines après l'adjudication définitive. L'avantage est toutefois que la procédure est très rapide. Au bout de 6 semaines, vous pouvez déjà emménager dans le logement. Toutes les vérifications juridiques nécessaires sont effectuées avant la mise en vente du bien.
Avec une condition suspensive dans votre offre, vous pouvez encore annuler la vente s'il s'avère que vous ne pouvez pas obtenir de prêt auprès de la banque. Mais dans le cadre d'une vente publique et d'un appel d'offres à couverture fermée, il n'est parfois pas possible d'utiliser une telle condition. Consultez donc toujours les conditions générales liées à la vente d'un bien immobilier avant de commencer à enchérir !
Jours de visite
Dans les ventes publiques, les biens sont publiés 3 à 4 semaines à l'avance. Les acheteurs potentiels ont ainsi le temps de planifier leurs visites.
Ce n'est souvent pas le cas pour les ventes à huis clos. Dans ce cas, il y a généralement un jour de visite fixe (ou plusieurs jours de visite fixes) avec un créneau horaire fixe dans lequel l'acheteur potentiel peut organiser sa visite.
Une offre est toujours contraignante !
Il existe une règle importante dans toute vente : une fois que vous avez fait une offre, vous êtes lié. Partez du principe qu'en faisant une offre, vous pouvez devenir propriétaire du bien. Même lorsque vous enchérissez sous pli fermé, il est judicieux de limiter votre offre dans le temps. Informez-vous également au préalable sur la situation juridique du bien : informations urbanistiques, PEB, frais éventuels... Faites une offre en toute connaissance de cause. Vous n'êtes pas sûr de votre choix ou vous n'avez pas obtenu toutes les réponses à vos questions ? Mieux vaut alors passer votre tour.
Des questions ? N'hésitez pas à solliciter un notaire pour vous accompagner dans votre parcours d'achat.
Source: Fednot