Le (plein) propriétaire d'un logement a le droit de tout faire : il peut y vivre, décider de le vendre, le donner, le louer...Mais il existe des situations où la propriété d'un bien est divisée. Le nu-propriétaire a généralement la propriété d’un bien mais il ne peut pas en profiter. Ce droit de profiter du bien (par exemple en habitant une maison ou en profitant des revenus locatifs) appartient à l'usufruitier.
Au début de l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire rédigent une description, un inventaire, des biens sur lesquels porte l’usufruit. On peut comparer cela à un état des lieux dans le cas d'un contrat de bail.
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
- Il peut faire usage du bien sur lequel porte l’usufruit
- Il peut en percevoir les fruits et les revenus
- Il peut le mettre en gage s’il est mobilier ou l’hypothéquer s’il s’agit d’un bien immobilier
Quelles sont ses obligations ?
- Il doit agir de manière prudente et raisonnable
- Il doit assurer le bien sur lequel porte l’usufruit contre les risques habituels et payer les primes (ex : assurance contre incendies).Si l’usufruitier ne respecte pas cette obligation, le nu-propriétaire peut alors souscrire une assurance lui-même et exiger que l’usufruitier lui en rembourse le coût.
- Il doit payer les charges périodiques qui découlent de l’usage du bien
- Il supporte les frais de réparation, à l’exception des grosses réparations
- À la fin de l’usufruit, il doit – ou ses héritiers – rendre le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçus. Ceci ne tient pas compte de l’usure normale et de la vétusté du bien.
Qui paie quoi ?
L'usufruitier est en charge des réparations d'entretien nécessaires pour préserver la valeur du bien. Le nu-propriétaire, lui, s’occupe des grosses réparations (après concertation avec l'usufruitier).
Exemples de travaux d’entretien : les travaux de peinture, y compris des murs extérieurs et à l'exception des peintures initiales, les travaux de vernissage, le curage d’un puits, la réparation des sols, plafonds, escaliers, toits et cheminées, à l’exception des rénovations complètes, les entretiens et réparations d’ascenseurs et de pompes à eau, les travaux de plafonnage... Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne sont pas des grosses réparations.
Les grosses réparations sont les réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût est disproportionné par rapport aux revenus ou aux bénéfices de l'usufruitier. Ainsi, l’usufruitier peut être tenu de placer un nouveau toit ou de nouveaux châssis, de réparer des murs et des voûtes, de renouveler l’installation électrique,...
Le nu-propriétaire n'est pas tenu de payer les grosses réparations (ouvrages et plantations) réalisées par l'usufruitier lui-même.
Pour éviter des situations financières déséquilibrées, le nu-propriétaire peut demander à l'usufruitier de contribuer proportionnellement aux coûts des travaux structurels. La valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété détermine le montant que chacun doit payer.
Le nu-propriétaire d'un bien immobilier a le droit de visiter le bien une fois par an. Il peut ainsi vérifier que l'usufruitier entretient correctement le bien et effectue tous les travaux d'entretien nécessaires.
Conversion de l’usufruit
l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent demander à tout moment au tribunal la conversion totale ou partielle de l'usufruit légal (obtenu par héritage par exemple). Il existe 3 possibilités :
- Soit l'usufruitier rachète la nue-propriété et devient ainsi plein propriétaire du ou des biens sur lesquels il exerçait son usufruit
- Soit le nu-propriétaire paie une somme d'argent à l'usufruitier pour devenir plein propriétaire du ou des biens.
- Soit l'usufruit est converti en une rente indexée et garantie qui est payée par le nu-propriétaire à l'usufruitier, ce qui permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire du ou des biens.
- Dans la pratique, ce sont surtout les deux premières options qui sont utilisées.