Vous désirez faire don d’un bien immobilier (une maison, un appartement, un terrain) ? C'est tout à fait possible ! Le désir de récompenser une personne proche, de donner un petit coup de pouce à l'un de vos (petits-)enfants, ou encore de planifier votre succession peuvent être autant de raisons qui vous motivent.
Pour une donation d'immeuble, le notaire est incontournable. Impossible de la faire par vous-même : un acte notarié est indispensable. Le notaire vous conseillera aussi quant à la solution à envisager. Il vaut mieux se renseigner avant afin d'éviter de payer trop de frais de succession après. Le notaire vous aidera à y voir plus clair en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.
Sur le plan fiscal, vous serez soumis aux droits d'enregistrement applicables aux donations, également appelés droits de donation (= taxes à payer au profit de la région sur une donation, dont les taux varient d'une région à une autre). Ces droits de donation sont, dans le cadre d'une donation immobilière, progressifs et dépendent :
Il ne faut pas oublier qu'à côté des droits d'enregistrement, une donation immobilière entraine d'autres frais : les recherches et formalités administratives de l'acte et l'honoraire notarié.
La donation d’immeuble peut apporter à son bénéficiaire des avantages fiscaux intéressants :
Exemple : Des parents ont 3 immeubles et 3 enfants. Ils donnent un immeuble à chaque enfant et paient des droits de donation. Les parents décèdent 15 ans plus tard. Les enfants devront payer des droits de succession sur ce qu'ils hériteront de leurs parents, mais les immeubles ne font plus partie de la succession (puisqu'ils ont été donnés aux enfants). Conséquence : les enfants devront payer moins de droits de succession vu qu'ils seront taxés dans une tranche moins élevée. Cependant, si les parents résident en Région wallonne et décèdent dans les 3 ans qui suivent la donation, la valeur de l'immeuble donné sera prise en compte pour le calcul des différentes tranches de droits de succession.
Exemple : Madame LEROY, domiciliée à Bruxelles, est propriétaire de plusieurs biens immobiliers : un studio à Ixelles (150.000 €) et un appartement à La Panne (137.500 €). La valeur totale de ces biens est estimée à 287.500€. Elle constate que, si elle lègue ces biens à son fils à son décès, il devra payer 34.300 € de droits de succession, soit près de 12 % de la valeur totale de ses biens ! Elle pense donc à faire une donation de tous ses biens immobiliers à son fils mais, les droits de donation étant également progressifs, plus elle donne des biens, plus le tarif sera élevé.
La situation serait différente si elle décidait de ne donner qu'un seul immeuble. N'allant plus dans le studio d'Ixelles, que son fils souhaite louer, elle décide de lui en faire donation. Son fils paiera une somme de 4.500 € à titre de droit de donation (le studio étant estimé à 150.000 €, le taux de 3% lui est applicable selon les tranches prévues) et les frais de l'acte notarié. Les droits fiscaux ayant été payés, il n'y aura plus de droits de succession à payer pour le studio lors du décès de Madame LEROY.
Si Madame LEROY le souhaite, elle peut encore donner l'appartement à La Panne 3 ans après la première donation. Pourquoi 3 ans ? Car en matière de donation immobilière, « les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans » : si vous faites une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés et les droits de donation seront, par conséquent, calculés sur une base plus importante (les deux montants des donations cumulés) que si vous aviez échelonné vos donations tous les 3 ans.
En échelonnant ses donations tous les 3 ans, Madame LEROY réduit sa base imposable lors de son décès, et atténue la progressivité des droits de donation puisqu’ils portent chaque fois sur un montant moins élevé que si elle avait donné tous ses biens immobiliers en une fois.
Attention, comme expliqué plus haut, si Madame LEROY résidait en Wallonie et si elle venait à décéder dans les 3 ans suivant la donation, le bien donné serait pris en compte pour le calcul des droits de succession.
Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes, mais il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille irrévocablement. Madame LEROY pourra un jour regretter son geste si son fils contracte des dettes, ou si elle entre en conflit avec lui. Si elle désire certaines garanties, d'autres formules tout aussi intéressantes fiscalement peuvent lui être proposées, comme une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit.
Bien entendu, ces formules de donation tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les ménages qui ont plusieurs enfants.
En outre, il est parfois préférable de donner en dernier (ou ne pas donner du tout) l'immeuble servant de logement familial. En effet, le logement familial est totalement exonéré des droits de succession (ou presque car, en Région wallonne, un plafond de 160.000 € est prévu) en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant. Dans ce cas, il peut donc être plus intéressant de léguer le logement familial à son décès plutôt que de le donner.
Le notaire vous conseillera la formule la plus appropriée et la plus avantageuse dans votre cas.
Il ne faut pas sous-estimer ni surestimer les immeubles... Si l'estimation est jugée insuffisante par le fisc, voici ce qui vous attend :
Dans le cadre d'une donation, si l’insuffisance atteint ou dépasse le huitième de la valeur déclarée, une amende vous sera réclamée par le fisc et son montant sera égal au droit éludé.
Cette amende peut faire l’objet des réductions suivantes :
