Suppression de la faculté de surenchère dans les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire
Cet article a été rédigé le 26/02/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
A côté de la
vente publique
Une vente publique est une vente aux enchères: Les amateurs font des offres successives, et le montant le plus élevé formera le prix de vente, s'il est accepté par le vendeur. Ces ventes d’immeubles se réalisent exclusivement par un notaire. Une vente publique peut être volontaire ou forcée (vente judiciaire).
volontaire, il existe également la vente publique judiciaire et la vente publique à l'amiable à forme judiciaire. Il s'agit de ventes publiques réalisées dans le cadre d'une saisie ou d'un
règlement collectif de dettes
Le règlement collectif de dettes est une procédure judiciaire qui permet à une personne physique surendettée (à l’exception des commerçants qui n’ont pas cessé leur activité depuis au moins six mois ou dont la faillite n’est pas encore clôturée) d’organiser le remboursement de ses dettes. Pour ce faire, un médiateur de dettes, souvent un avocat, est désigné par un juge. Le médiateur de dettes aide la personne surendettée à rétablir sa situation financière, en lui permettant, dans la mesure du possible, de payer ses dettes tout en lui garantissant ainsi qu’à sa famille de pouvoir mener une vie conforme à la dignité humaine.
(ventes publiques judiciaires) ou de ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli, … (ventes publiques amiables à forme judiciaire). Pour ces ventes publiques spécifiques (et donc pas pour les ventes publiques volontaires), les choses vont quelque peu changer à l'avenir.
Faculté de
surenchère
Lorsqu'on un bien immobilier a été adjugé en vente publique sous réserve de surenchère, il est possible d'initier une nouvelle vente en se
rendant chez un huissier pour y consigner une somme précisée, qui
va constituer une nouvelle enchère. L'huissier la signifiera ensuite
au notaire qui organisera une nouvelle vente publique.
?
Aujourd'hui, la vente se fait en principe en une seule séance, mais le notaire peut toujours prévoir une faculté de surenchère. Cette faculté de surenchère est souvent utilisée actuellement dans les ventes publiques.
La faculté de surenchère implique que le notaire, lors de la première séance de vente, adjuge un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée. L'
adjudication
Attribution par un officier public (comme le notaire) à un acheteur du droit d'acquérir un bien mis en vente publique. Il y a également adjudication lorsque le maître de l'ouvrage, généralement sur proposition de l'architecte qui a sollicité des devis auprès de quelques entrepreneurs, choisit celui qui présente les conditions les plus intéressantes.
est faite "sous la
condition suspensive
Une condition suspensive est l'évènement futur et incertain dont on fait dépendre la naissance d'une obligation. L'obligation n'existe donc que potentiellement lors de la conclusion du contrat.
Ainsi, dans le cas d'un compromis de vente qui contiendrait une condition suspensive, le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain. Exemple : des acquéreurs signent un compromis, mais ne s'engagent qu'à la condition d'obtenir leur prêt. il s'agit d'une condition suspensive, puisque la vente n'est pas définitive tant que la condition n'est pas remplie. Plus d'infos.
de l'absence de surenchère". Cela signifie que tout le monde a l'opportunité d’effectuer une surenchère, et ce dans un délai de quinze jours à dater de l’adjudication. Il y a alors deux options :
- soit il n'y a pas de surenchère et l’amateur devient le propriétaire définitif pour le prix de sa dernière offre ;
- soit il y a surenchère et une nouvelle séance de vente est organisée. Les offres se poursuivent lors de cette seconde séance. Le prix retenu lors de la première séance majoré du montant de la surenchère constitue alors le prix de départ au-dessus duquel les enchères peuvent être effectuées. .
La vente publique avec faculté de surenchère est toujours accompagnée d'un certain nombre de coûts organisationnels qui ne doivent pas être sous-estimés. La réforme de la vente publique, qui supprime cette faculté de surenchère, permettra une procédure plus dynamique, plus rapide et réduira les coûts pour les citoyens.
Nouvelle loi avec disposition transitoire
La procédure coûteuse et chronophage d'une séance avec faculté de surenchère prend fin avec l'introduction d'une nouvelle loi sur l'insolvabilité, qui entrera en vigueur le 1er mai 2018. Cela signifie-t-il que toutes les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaires, seront, à partir de cette date, valables uniquement si elles ne prévoient pas de faculté de surenchère ? Non. Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques à l'amiable à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée avant le 1er septembre 2018 (soit dans les 4 mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1er mai et le 1er septembre 2018 est reportée pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1er septembre 2018.
Exemples :
- Une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 1er août 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère reste valable.
- Une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 15 septembre 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère n’est plus valable.
- Une vente publique judiciaire dont la date d'ouverture a été initialement fixée le 8 août 2018, mais a été reportée au 25 septembre 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère reste valable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1er septembre 2018 !
Enfin, rappelons que les ventes publiques volontaires ne seront pas soumises à la nouvelle procédure : la faculté de surenchère reste donc possible.
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