Suppression de la faculté de surenchère dans les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire
26 février 2018
A côté de la vente publique volontaire, il existe également la vente publique judiciaire et la vente publique à l'amiable à forme judiciaire. Il s'agit de ventes publiques réalisées dans le cadre d'une saisie ou d'un règlement collectif de dettes (ventes publiques judiciaires) ou de ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli, … (ventes publiques amiables à forme judiciaire). Pour ces ventes publiques spécifiques (et donc pas pour les ventes publiques volontaires), les choses vont quelque peu changer à l'avenir.
Faculté de surenchère ?
Aujourd'hui, la vente se fait en principe en une seule séance, mais le notaire peut toujours prévoir une faculté de surenchère. Cette faculté de surenchère est souvent utilisée actuellement dans les ventes publiques.
La faculté de surenchère implique que le notaire, lors de la première séance de vente, adjuge un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée. L'adjudication est faite "sous la condition suspensive de l'absence de surenchère". Cela signifie que tout le monde a l'opportunité d’effectuer une surenchère, et ce dans un délai de quinze jours à dater de l’adjudication. Il y a alors deux options :
- soit il n'y a pas de surenchère et l’amateur devient le propriétaire définitif pour le prix de sa dernière offre ;
- soit il y a surenchère et une nouvelle séance de vente est organisée. Les offres se poursuivent lors de cette seconde séance. Le prix retenu lors de la première séance majoré du montant de la surenchère constitue alors le prix de départ au-dessus duquel les enchères peuvent être effectuées. .
La vente publique avec faculté de surenchère est toujours accompagnée d'un certain nombre de coûts organisationnels qui ne doivent pas être sous-estimés. La réforme de la vente publique, qui supprime cette faculté de surenchère, permettra une procédure plus dynamique, plus rapide et réduira les coûts pour les citoyens.
Nouvelle loi avec disposition transitoire
La procédure coûteuse et chronophage d'une séance avec faculté de surenchère prend fin avec l'introduction d'une nouvelle loi sur l'insolvabilité, qui entrera en vigueur le 1er mai 2018. Cela signifie-t-il que toutes les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaires, seront, à partir de cette date, valables uniquement si elles ne prévoient pas de faculté de surenchère ? Non. Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques à l'amiable à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée avant le 1er septembre 2018 (soit dans les 4 mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1er mai et le 1er septembre 2018 est reportée pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1er septembre 2018.
Exemples :
- Une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 1er août 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère reste valable.
- Une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 15 septembre 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère n’est plus valable.
- Une vente publique judiciaire dont la date d'ouverture a été initialement fixée le 8 août 2018, mais a été reportée au 25 septembre 2018 ?
→ La vente publique avec faculté de surenchère reste valable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1er septembre 2018 !
Enfin, rappelons que les ventes publiques volontaires ne seront pas soumises à la nouvelle procédure : la faculté de surenchère reste donc possible.
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Source: Fédération Royale du Notariat Belge